지상권이란? (종류, 성립요건, 존속기간, 지료, 증감청구, 소멸 등)

[목차]
1. 지상권의 의의
2. 지상권의 법적 성질
 1) 타물성
 2) 사용권
 3) 물권성
3. 지상권의 종류
 1) 일반지상권과 구분지상권
 2) 약정지상권과 담보지상권
 3) 담보지상권
4. 지상권의 취득(성립요건)
 1) 법률행위에 의한 취득
 2) 법률규정에 의한 취득
5. 지상권의 존속기간
6. 지상권과 지료
7. 지상권의 소멸
8. 지상권 소멸의 효과
 1) 지상권소멸청구권
 2) 지상권자의 갱신청구권
 3) 지상권자의 매수청구권
 4) 지상권자의 수거의무
 5) 지상권설정자의 매수청구권(일명 매도청구권)
 6) 비용상환청구권

 

 

안녕하세요.

부동산을 사유( 思惟)하고 부동산을 사유( 私有)하는 부동산 메신저 사유입니다.

 

부동산을 투자하시는 분들이라고 하면 보통 '법정지상권'에 대해서만 들어보셨을 겁니다. 법정지상권의 상위 목차는 '지상권'으로 지상권의 종류에는 '약정지상권', '법정지상권', '관습법상의 법정지상권'이 있습니다. 

 

지상권이 무엇인지(의의)? 종류와 취득을 위한 성립요건, 소멸하는 사유 등에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 지상권의 의의

 

지상권이라 함은 타인 소유의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권으로(민법 제279조). 타인의 토지를 사용하는 것을 본직적인 내용으로 하고 있습니다.

 

 

 

2. 지상권의 법적 성질

 

1) 타물성

지상권은 타인의 토지에 대한 권리입니다.

 

지상권의 객체는 타인의 토지이므로 지상권과 토지소유권이 같은 사람에게 귀속될 때에는 그 지상권은 혼동으로 소멸합니다. 지상권도 물권임으로 등기를 하여야 효력이 생기고, 지상권의 객체는 1필지의 토지의 일부라도 가능합니다. 토지의 일부에 지상권을 설정하는 경우에는 그 범위를 특정하여야 합니다(부동산등기법 제69조).

 

 

2) 사용권

지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리입니다.

 

현재 지상에 건물 기타 공작물이나 수목이 존재하지 않더라도 지상권은 유효하게 성립할 수 있고, 기존의 건물 기타 공작물이나 수목이 멸실되더라도 지상권은 존속할 수 있습니다.

 

토지사용의 조화를 도모하는 상린관계(인접하고 있는 부동산 소유자 또는 이해관계자 상호 간에 각 부동산의 이해관계를 조절하기 위해 사용·수익 권능을 일정한 한도까지 양보·협력하도록 규정한 법률관계)의 규정이 준용됩니다(민법 제290조)

 

 

 3) 물권성

지상권은 토지소유자에 대한 채권이 아니라, 직접 그 토지를 지배하는 물권이므로 토지소유자의 변경은 지상권에 영향을 미치지 아니하고, 지상권자는 토지소유자의 동의 없이 지상권을 양도하거나 지상권의 대상인 토지를 타인에게 임대할 수도 있습니다(민법 제282조).

 

 

 

3. 지상권의 종류

 

1) 일반지상권과 구분지상권

일반지상권의 경우 그 범위는 토지의 상하에 미치고 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위한 것이나, 구분지상권의 경우 지하 또는 지상의 일정한 공간에 미치고 건물 기타 공작물로 한정되고 수목의 소유를 목적으로 할 수 없습니다. 

 

성립에 있어서, 일반지상권의 경우 토지소유자와 지상권자 사이의 물권적 합의와 등기에 의하여 성립되나, 구분지상권의 경우 지하 또는 지상의 일정한 공간만을 객체로 하므로 기존 용익권자의 승낙이 필요합니다.

 

 

2) 약정지상권과 법정지상권

토지소유자와 지상권자 사이의 물권적 합의에 의하여 설정, 즉 약속에 의하여 정해진다고 하여 약정지상권이라고 하고, 법률의 규정 또는 관습법에 의해 당연히 설립, 즉 법으로 정해졌다고 하여 법정지상권이라고 합니다.

 

 

3) 담보지상권

경매가 진행되는 물건의 등기사항증명서를 보다 보면, 가끔 금융기관에서 대출을 해주고 근저당권을 설정한 후 바로 다음에 지상권을 설정하는 경우를 심심치 않게 볼 수 있습니다.

 

금융기관 등이 토지를 대출의 담보로 제공받은 경우 토지소유자에 의한 그 토지에 건축 등을 막아 토지의 담보가치의 하락을 방지할 목적으로 실질적으로 토지를 이용할 생각(의사)이 없이 저당권설정등기와 함께 지상권설정등기를 병행하는 것입니다. 토지만 담보로 제공받았는데 이후에 그 토지 위에 건물을 건축한다면 불완전한 토지가 되기 때문에 담보가치가 하락을 하게 됩니다.

 

담보지상권의 경우 지상권을 법에서 정할 당시의 목적이 아닌 변칙적으로 이용하는 것으로 유효성에 대해서 긍정설과 부정설로 나뉘고 있습니다만, 통설과 판례는 담보지상권의 유효성을 모두 인정하고 있습니다.

 

 

 

4. 지상권의 취득(성립요건)

 

1) 법률행위에 의한 취득(약정지상권)

지상권을 취득하려고 하는 자는 토지소유자와 지상권설정계약을 체결하고 등기함으로써 지상권을 취득합니다. 지상권설정계약에는 특정한 요건을 요구하지 않습니다.

 

 

2) 법률의 규정에 의한 취득(법정지상권)

법에서 정한 일정한 요건 하에 건물 또는 입목을 위하여 법률상 당연히 성립하는 지상권을 말하고, 약정지상권과 달리 등기를 필요로 하지 않습니다(민법 제187조).

 

부동산 경매를 하시는 분들이라면 저당부동산의 경매에 의한 민법 제366조의 법정지상권만을 알고 계실 겁니다.저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다(민법 제366조).

 

법정지상권은 우리 민법이 건물과 토지를 별개의 독립된 물건으로 취급하고, 지상권을 타인의 토지에만 성립을 허용하는 법체계를 취하고 있는 데에서 탄생되었습니다. 토지 위에 건물이 있는 토지소유권은 건물의 존속을 위한 이익이 포함되어 있습니다. 이는 토지와 건물이 동일인에게 귀속하고 있는 동안에는 잠재되어 있다가 어떠한 사유로 토지와 건물이 그 소유자를 달리하게 되는 경우에 현실화됩니다.

 

토지와 건물의 소유자가 달리하게 되면 토지사용권이 확보되지 않는 한 건물소유자는 건물을 철거해야 할 운명에 처하게 되고, 법은 이를 국민경제상 손실로 보고 있습니다. 건물소유자가 미리 지상권을 설정할 수 없는 경우에 토지사용권으로 법률상 보장함으로써 건물을 독립한 부동산으로 취급하는 우리 민법체계상의 결함을 시정하려는 제도입니다.

 

민법 제366조 이외에도 전세권 건물의 보호를 위한 법정지상권도 있습니다. 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하는 동안에 건물에 대하여만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우 새로운 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 보통 임차인들이 건물에만 전세권을 설정하는데 이후 어떠한 사유로 건물의 소유자와 토지의 소유자가 달리하게 되었을 때 법정지상권의 성립을 인정함으로써 전세권자를 보호하기 위함이고, 우리 민법에서는 임차인을 사회적 약자로 인식하고 있기 때문입니다.

 

근저당권과 동일시 취급되는 감등기담보권의 실행의 경우에도 법정지상권을 규정하고 있습니다. 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하는 동안에 그 토지 또는 건물 양쪽 또는 어느 한쪽에 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보권이 설정된 후, 그 토지 또는 건물에 대하여 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항에 의한 소유권을 취득하거나 담보가등기에 기한 본등기가 행하여져 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우에는, 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위의 지상권이 설정된 것으로 본다(가등기담보 등에 관한 법률 제10조).

 

지상권은 타인의 토지 위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위한 토지사용권으로 수목도 보호를 합니다. 토지와 입목이 동일인에게 속하고 있는 동안에 입목의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(입목에 관한 법률 제6조 제1항).

 

 

3) 법률의 규정에 의한 취득(관습법에 의한 법정지상권)

가. 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것

건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가 건물이거나 미등기 건물이거나를 불문하고, 건축 중의 건물도 사회통념상 독립된 건물의 요건을 갖추었다면 관습법상 법정지상권의 대상이 됩니다.

 

나. 담보권실행을 위한 경매(임의경매) 이외의 매매 기타의 원인으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 되었을 것

 

다. 건물을 철거한다는 합의가 존재하지 아니할 것

 

위와 같은 요건을 갖추어 관습법상 법정지상권이 성립되었다면, 민법의 지상권과 법정지상권에 관한 지료, 존속기간, 매수청구권 등의 규정을 준용합니다.

 

 

 

5. 지상권의 존속기간

 

1) 존속기간을 약정한 지상권

계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간을 다음 연한보다 단축하지 못합니다(민법 제280조).1. 석조, 석화조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

 

지상권의 존속기간은 당사자가 임의로 정할 수 있음이 원칙입니다만, 민법에서는 지상권의 최단기간을 정하여 그보다 존속기간을 단축할 수 없도록 규정하고 있습니다. 이는 건물 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 특성을 고려하여 장기화할 필요성에 따른 것으로 보입니다.

 

최단기간은 법에서 규정하고 있는데 최장존속기간에 대해서는 어떠할까? 판례는 지상권의 존속기간은 최단기간만이 규정되어 있을 뿐 최장기간에 대해서는 아무런 제한이 없고, 존속기간이 영구인 지상권을 인정할 필요성도 있다고 하면서 영구로 약정하는 것도 허용된다는 입장입니다.

 

 

2) 존속기간을 약정하지 아니한 지상권

계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조(민법 제280조)의 최단존속기간으로 합니다(민법 제281조). 부동산 경매로 투자를 하면서 만나게 되는 지상권은 보통 법정지상권과 관습법에 의한 법정지상권으로, 경매 부동산이 지상권이 인정된다고 하면 존속기간은 민법 281조의 규정을 적용받습니다.

 

판례는 무허가 또는 미등기 건물이라 하더라도 관습법상 법정지상권을 취득할 당시에 그 건물의 종류와 구조가 확정되어 있는 경우에는 민법 제281조 제1항에 의하여 존속기간을 정하여야 한다고 보고 있습니다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결).

 

 

 

6. 지상권과 지료

 

1) 지료는 무상이 원칙이나 예외도 있음

지료는 지상권의 요소가 아니므로(민법 제279조) 약정당시 지료에 관한 유상 약정이 없는 경우에는 무상으로 인정되고 지료에 관한 약정을 한 경우에만 지료지급의무를 부담합니다. 판례도 지료에 관한 유상 약정이 없으면 지료의 지급을 구할 수 없다고 판단하고 있습니다(대법원 1994. 12. 2. 선고 93다52297 판결).

 

법정지상권의 경우에는 토지소유자에게 지상권 부담에 상응하는 대가를 보장하여야 하므로 당연히 지급지료의무가 발생하고(대법원 1988. 10. 24. 선고 87다카1604 판결) 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 결정합니다(민법 제305조)만, 무조건 청구에 의해 결정해야만 하는 것이 아닌 토지임대차를 통한 약정에 의해서도 가능합니다.

 

 

2) 지료의 지급시기와 지급수단

지급시기는 매월 또는 매년 등 정기적으로 지급할 수도 있고, 일시불로서 선불 도는 후불로 지급할 수도 있으며, 이를 병행할 수도 있습니다. 지급수단은 특별한 약정이 없다면 금전(돈)으로 지급해야 합니다.

 

 

3) 지료증감청구권

지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다(민법 제286조).

 

지료는 당사자의 약정으로 정해지나 지상권의 존속기간이 장기간이기 때문에 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동 등으로 종래의 약정 지료액이 상당하지 아니하게 될 수 있게 되는 경우가 있어 이를 대비하기 위해 지료증감청구권을 인정하고 있습니다.

 

상당하지 아니하게 된 때의 상당성의 기준(

이는 하급심 및 대법원의 판단이 없으므로 법률의 규정 및 조문의 탄생 배경 등을 종합하여 판단함과 동시에 개인적인 견해임을 명시합니다.)

 

가. 상당기간의 경과 여부경제사정의 변동으로 인한 지료의 부당을 해결하기 위함에 있고 또한 법률에 규정이 없으므로 상당한 기간의 경과가 반드시 필요한 것은 아니라고 생각됩니다.

 

나. 지료증감의 원인조문에 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동만을 열거하고 있으나 예시에 불과합니다. 지료액이 상당하지 아니하게 된 다른 원인이 발생하게 되면 지료증감을 청구할 수 있다고 보여지지만 반대로 말하면 조세 기타 부담의 증감이 지가의 변동이 있다고 하더라도 지료가 상당하지 않다고 평가되지 않을 정도라면 증감청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

 

 

 

7. 지상권의 소멸

 

1) 일반적인 소멸사유

토지의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 지상권에 우선하는 저당권 실행을 위한 임의경매, 지상권에 우선하는 압류채권 등에 기한 강제경매, 토지수용 등에 의하여 소멸하게 됩니다.

 

 

2) 지상권설정자(토지소유자)의 소멸청구

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제287조). 

 

다음의 지상권 소멸의 효과에 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

 

3) 지상권의 포기

지상권자는 언제든지 지상권을 포기할 수 있으나 몇 가지 제한이 따르고, 지상권의 포기는 단독적 물권행위로 포기의 의사표시와 딩기를 한 때에 효력이 생깁니다.

 

지료를 지급하는 유상의 지상권의 경우 그 포기에 의하여 토지소유자에게 손해가 발생한 때에는 그 손해를 배상하여야 합니다(민법 제153조 제2항). 지상권이 저당권의 목적인 때에는 저당권자의 동의 없이 지상권을 포기하지 못하고(민법 제371조 제2항), 지상권자에게 속하는 입목이 저당권의 목적이 되어 있는 경우에도 저당권자의 승낙 없이 지상권을 포기하지 못합니다(입목에 관한 법률 제7조).

 

 

2) 약정 소멸사유

당사자들 사이에 특별한 소멸사유를 약정할 수 있습니다. 다만 지상권의 존속기간 또는 지상권소멸청구 등 소멸사유에 관한 민법의 규정보다 지상권자에게 불리한 약정을 하였을 대에는 그 효력이 없습니다(민법 제289조).

 

 

5) 담보지상권의 소멸사유

지상권에는 부종성이 없습니다. 저당권의 법적성질로 부종성이 있는데, 대출계약과 저당권설정계약은 별개의 약정이지만 대출금을 다 갚음으로 대출채무가 사라지면 저당권도 소멸한다는 것으로 주된 권리가 사라지면 함께 사라진다는 것입니다.

 

토지를 담보로 제공받아 저당권을 설정함과 동시에 지상권을 설정하는 경우, 토지를 사용하려는 고유목적이 아닌 토지의 교환가치를 확보하기 위함이므로, 대출의 원인이 된 피담보채권의 변제, 소멸시효 완성 등으로 지상권은 담보권에 부종하여 함께 소멸합니다.

 

 

 

8. 지상권 소멸의 효과

 

1) 지상권소멸청구권

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제287조).

 

지상권의 소멸시기와 관련해서 판례는, 지상권소멸청구의 의사표시가 지상권자에게 송달됨으로써 지상권소멸청구의 효력이 발생한다고 하여(대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결) 등기 없이 지상권이 소멸한다는 견해에 입각한다고 보여집니다.

 

가. 2년 이상의 지료 체납

체납된 지료액이 2년분 이상 되는 모든 경우를 말하고, 계속해서 2년분의 지료를 체납한 경우는 물론 지료를 체납을 모두 합한 기간이 2년이 되는 경우(예로 1년 체납한 다음 지료를 지급하다가 다시 1년을 체납)도 이에 해당합니다.

 

대법원은 법정지상권이 성립되고 판결에 의해 지료액수가 정해졌으나 지체된 지료가 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상일 경우에도 토지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 판시하면서도(대법원 1993. 3. 12. 선고 92다44749 판결)  재판확정과 동시에 연체된 지료의 전액을 지급하지 아니하면 바로 토지소유자의 소멸청구권의 행사로 법정지상권이 소멸한다는 결과는 부당하므로, 신의칙상 상당기간 동안은 소멸청구권의 행사가 유예되어야 한다고 덧붙였습니다. 다만, 재판상 청구하였기에 지료가 확정되었다면 다시 돈을 달라고 할 필요 없이 상당한 기간을 기다리시면 되니다.

 

나. 지상권자의 책임 있는 사유

지료를 지급하지 아니한 것이 지상권자의 책임 있는 사유로 인한 것이어야 합니다.

 

 

2) 지상권자의 갱신청구권

지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다(민법 제283조 제1항). 존속기간이 만료한 경우에 당사자 사이의 계약으로 지상권설정계약을 갱신할 수 있으나, 토지소유자가 갱신계약을 체결해 주지 않는 경우 일정한 요건 하에 지상권자는 일방적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다.

 

이는 토지 위에 건물이 존재하고 있는데 토지소유자가 계약갱신에 응하지 않는 경우, 지상권자는 지상물을 수거(건물의 철거)하고 토지를 인도할 수밖에 없게 되어 손해가 발생하고 사회경제적으로도 바람직하지 못하다고 보고 있습니다.

 

가. 지상권의 존재

갱신청구권이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 유효한 지상권이 존재하고 있어야 하고, 이미 유효하게 갱신되어 있는 지상권이라도 상관없습니다.

 

나. 지상권의 존속기간 만료로 인한 소멸

법률에 지상권이 소멸한 경우라고 규정하고 있으나, 법원은 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 경우만을 의미한다(대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결)고 합니다. 

 

다. 지상물의 현존존속기간 만료로 인한 지상권 소멸 당시에 토지 위에 지상물이 존재하고 있어야 하고, 건물 기타 공작물이나 수목을 모두 포함합니다.

 

위의 요건들은 갱신청구권을 행사할 때까지 유지되어야 합니다.

 

행사기간이 문제 되나 민법에는 아무런 규정이 없습니다. 통설은 존속기간 만료 후 지체 없이 행사해야 하고, 지체없이 행사하지 않은 경우에는 불행사로 인하여 소멸한다고 해석하고 있습니다.

 

갱신청구권을 행사한다고 바로 계약이 갱신되는 것은 아니고 토지소유자가 이에 응하여 계약을 체결하여야 하고, 토지소유자가 이에 응하지 않는 경우에는 지상권자느 지상물의 매수를 청구할 수 있을 뿐입니다(민법 제283조 제2항).

 

 

3) 지상권자의 매수청구권

지상권의 존속기간이 만료되어 지상권자가 갱신청구권을 행사하였으나 지상권설정자(토지소유자)가 계약의 갱신을 원하지 않을 때에 지상권자는 상당한 가액으로 그 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제283조 제2항).

 

토지소유자는 매수를 거절할 수 없고(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결) 지상권자도 매수청구권을 행사하여 법률효과를 발생시킨 뒤에 일방적으로 철회하는 것은 허용되지 않습니다.

 

가. 지상권의 소멸

지상권자의 갱신청구권을 보완하려는 제도이고, 민법에 지상권자가 갱신청구권을 행사한 경우에 매수청구권을 인정하는 것처럼 규정되어 있지만 갱신청구가 없는 경우에도 매수청구권을 인정하고 있습니다(대법원 1995. 2. 3. 선고 94다51178, 51185 판결).

 

지상권자와 토지소유자가 지상권을 소멸시키기로 합의와 함께 토지 위의 건물을 철거하기로 약정한 경우 매수청구권을 행사할 수 없습니다(대법원 1969. 6. 24. 선고 69다617 판결).

 

나. 지상물의 현존

갱신청구권에서와 마찬가지로 존속기간 만료로 인한 지상권 소멸 당시에 토지 위에 지상물이 존재하고 있어야 합니다.

 

매수청구권자는 지상물의 소유자이어야 하고, 상대방은 지상권 소멸 당시의 토지소유자이나 매수청구권이 발생한 후에 소유자가 변동된 경우에는 새로운 소유자에게 행사할 수 있고(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결), 매수청구권은 형성권이므로 매수청구권 행사에 의하여 즉시 매매계약 체결과 유사한 효과가 발생합니다.(대법원 1967. 12. 18. 선고 67다2355 판결).

 

4) 지상권자의 수거의무

지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 합니다(민법 제285조 제1항).

 

 

5) 지상권설정자(토지소유자)의 매수청구권

지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못합니다(민법 제285조 제2항).

 

지상권이 소멸하면 지상권자는 그 토지를 토지소유자에게 반환하여야 하고, 이때 지상물을 수거하여야 하지만 손해가 발생할 수 있어 토지소유자에게도 상당한 가액으로 매수할 수 있는 권리를 부여하고 있고, 지상권자의 매수청구권과 구별하기 위하여 '매도청구권'이라고 부르기고 합니다.

 

 

6) 비용상환청구권

지상권자가 토지의 이용을 위하여 성토, 대지화, 배수공사 등을 한 경우에는 이는 지상권에 기하여 행하여졌다고 하더라도 토지소유권에 흡수되므로 별도의 소유권의 대상이 될 수 없습니다. 토지 임대차의 경우 임차인에게 필요비와 유익비의 상환청구권이 인정되지만 지상권의 경우에도 인정여부가 문제 될 수 있습니다.

 

가. 필요비

필요비는 임대물의 사용수익에 필요한 상태를 유지할 의무에 대응하는 것인데 지상권에는 유추적용할 수 없어 이를 토지소유자에게 청구할 수 없고, 지상권자는 원상회복의무를 지지 않습니다.

 

나. 유익비

토지 임대차의 경우 토지가치의 증가를 임대인에게 귀속시키는 것은 부당이득이 된다는 이유로 인정하는  것으로 이를 지상권에도 유추적용해야 한다는 것이 통설이므로, 지상권 소멸 시 토지소유자의 선택에 따라 지상권자가 그 토지를 위하여 지출한 금액 또는 현존한느 증가액의 상환을 청구할 수 있을 것입니다.