전세 집주인이 변경되었다면? 임대인 변경 대비한 전세계약 필수 기재사항

1. 최근 전세 집주인 변경을 통한 전세사기 진행방향
2. 전세 집주인이 변경되었을 때 대응해야 하는 이유
3. 집주인이 변경되었을 때 대응 방법
 1) 변경된 집주인과 새로운 계약서를 작성해야 할까?
 2) 임대차계약을 해지하고 다른 집으로 이사 가야 할까?
4. 위의 조건에서 계약을 해지하고 이사를 가야 하는 이유는?
5. 집주인 변경을 대비한 전세계약 필수기재 특약사항

 

 

안녕하세요.

부동산을 사유( 思惟)하고 부동산을 사유( 私有)하는 부동산 메신저 사유입니다.

 

최근 발생하고 있는 전세 집주인 변경을 통한 전세사기 방법과 만약 내가 전세로 살고 있는 집의 주인이 변경되었을 때 어떻게 대처해야 하는지에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

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[전세사기] 사회초년생 전세사기 유형과 예방법

 

 

 

1. 최근 전세 집주인 변경을 통한 전세사기 진행방향

 

최근 인터넷이나 뉴스를 보면 인천 빌라왕, 동탄 빌라왕, 수원 빌라왕 등 빌라와 오피스텔에서 전세사기가 많이 발생하고 있음을 알고 계실 겁니다. 그런데 이 전세사기라는 게 비단 최근에만 발생했던 사건이 아니고 과거에도 여러 차례 발생을 했었고 그때만 잠깐 사회적 이슈를 받았다가 다시 사라지고 다시 발생하고를 계속해서 반복되었습니다.

 

아파트가 아닌 빌라와 오피스텔, 도시형 생활주택에서 많이 발생합니다. 아파트는 동일한 모양과 동일한 면적으로 건축을 하기에 시세가 정해져 있고, 층수와 향 정도에 따라서만 가격이 차이가 나게 됩니다.

 

그런데 빌라와 오피스텔 그리고 도시형 생활주택은 위치, 면적, 향, 실내구조, 방과 화장실의 개수, 주차장 이용대수 등등 너무나 많은 요건들이 달라서 가격이 얼마다라고 딱 잡아 말할 수가 없습니다. 그러다 보니 전세대출을 해줄 때 감정평가를 하게 되고 그 가격까지는 전세대출이 가능하게 되는 구조입니다. 

 

조직적으로 건축주, 공인중개사, 감정평가사가 팀으로 움직이고 있습니다. 건축주는 공인중개사에게 주변 시세보다 높게 전세계약을 체결해 주면 500만 원, 1,000만 원 등 높은 중개수수료를 보장하게 되고, 공인중개사는 주변 시세보다 높은 걸 알면서도 우리들에게 적당한 시세인 척 소개를 하고, 감정평가사는 전세계약한 금액이 적당하다는 내용으로 높게 감정평가한 평가서를 은행에 제출하면 전세대출이 승인되게 됩니다.

 

우리들이 이렇게 계약한 전세 빌라에서 살고 있는데, 집주인은 주변 시세보다 높은 전세금액으로 세팅된 물건들을 바지사장들에게 1채당 500만 원 또는 1,000만 원의 수수료를 주고 명의를 넘기게 됩니다. 이후에 어떤 일이 벌어지게 될까요? 이 명의를 넘겨받은 바지사장들은 세금이 엄청 밀려 있거나, 신용불량자들도 많아서 세무서나 채권자들이 경매나 공매를 신청하게 됩니다.

 

적당한 시세로 전세를 계약했다면 경매나 공매절차에서 누군가 낙찰을 받게 되고, 우리는 그 매각대금에서 우리들의 전세금만큼 배당을 받고 다른 곳으로 안전하게 이사를 가면 됩니다. 또는 전세시세가 높아 누군가 낙찰을 받지 않는다면 집주인의 다른 재산을 찾아내서 그 재산을 경매신청하고 낙찰자가 나오면 배당을 받아가면 됩니다. 이게 원래 사회가 바라는 안전한 구조입니다.

 

그런데, 가운데에 바지사장이 끼어들게 되면서 우리는 바지사장에게 전세금을 돌려달라 요구하고 돌려주지 않으면 바지사장의 다른 재산을 찾아내서 경매를 신청하고 배당을 받아야 하지만, 이 바지사장은 재산도 없고 세금도 많고 다른 사람들에게 진 빚도 많아 내 전세금을 돌려받을 방법이 없게 됩니다.

 

수도권의 경우 10년 또는 그 이상 전셋집에서 살다가 전세금 또는 빌라의 가격이 올라 나중에 어떻게든 돌려받을 시기가 올 수도 있겠지만 이는 불확정한 내용이고, 지방의 경우 이런 시기가 아예 오지 않을 수도 있어 더 암울합니다.

 

 

 

2. 전세 집주인이 변경되었을 때 대응해야 하는 이유

 

전세 집주인이 변경되었을 때 대응해야 하는 이유는, 바지사장 보다 건축주 또는 이전의 집주인이 재산이 있을 가능성이 더 높기 때문입니다. 

 

주변 시세보다 높은 금액으로 전세계약을 했다면 전세금을 돌려받기가 가장 어렵습니다. 그래서 시세조사를 더 잘하셔야 합니다. 주변 시세보다 높게 전세계약을 했다 하더라도 내 피 같은 돈이고 이 돈을 돌려받아야 하는 것은 당연합니다. 그러기 위해 더 공부하시고 더 적극적으로 대응하셔야 합니다.

 

 

 

3. 집주인이 변경되었을 때 대응 방법

 

일단 아파트와 빌라 또는 오피스텔의 경우를 다르게 검토해야 하고, 아파트는 이름만 아파트인 나 홀로 아파트인지 또는 대단지 아파트인지에 따라서도 다르게 검토하셔야 합니다.

 

 

 

1) 변경된 집주인과 새로운 계약서를 작성해야 할까?

 

결론부터 먼저 말씀드리자면, 전입신고를 제대로 하시고 확정일자까지 받으셨다면 계약서를 다시 작성하지 않으셔도 되고 작성하셔도 안됩니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

대항력이라는 말을 많이 들어 보셨을 테고, 전입신고만 하면 된다고들 알고 계실 텐데 정확히는 주택의 전부 또는 일부에 대하여 임대차 계약을 체결하고 그 주택의 인도와 전입신고를 함께 마쳐야 정확한 의미의 대항력을 취득합니다.

 

대항력을 취득하게 되면, 다른 어떠한 사람이 오더라도 그 사람에게 주택을 계속 사용할 권한과 계약기간이 종료되어 보증금을 돌려달라고 할 수 있는 권한 등 많은 권한들을 행사하여 요구할 수 있게 됩니다. 즉,  계약서를 새로 작성하지 않더라도 대항력과 확정일자의 효력은 기존 집주인과의 전세계약대로 유효합니다.

 

전세계약서를 새로 작성하지 말라고 말씀드리는 이유는 만약, 계약서를 새로 작성하게 되면 새로운 계약일자 다음날부터 대항력이 인정되기 때문에 주의해야 합니다.

 

 

 

2) 임대차계약을 해지하고 다른 집으로 이사 가야 할까?

 

제일 먼저 첫째, 살고 계신 집의 매매 가능한 시세를 확인하셔야 하는데, 적어도 부동산의 2~3군데에서 직접 확인하셔야 하고 이때 정확한 주소·면적·방과 화장실의 개수·남향인지 동향인지·엘리베이터 설치 유무 등등 정확한 조건으로 확인하셔야 합니다. 둘째, 위와 동일한 조건으로 전세 가능한 시세를 확인하시면 됩니다.

 

셋째, 인터넷에서 살고 계신 지역의 수요와 공급을 검색하셔서 공부하셔야 합니다. 금리·호재 등등 가격에 영향을 미치는 요소는 많고 많지만 전세가격에 영향을 미치는 요소는 수요과 공급에 영향을 상당히 많이 받기에 꼭 검색하셔서 검토하셔야 합니다. 수요는 과거부터 현재까지 살고 있는 지역에 늘어나는 세대수를 기준으로 보통 계산을 많이 하는데 정확히 얼마다라는 기준이 없어 근접하게 접근을 합니다. 공급은 살고 있는 지역에 앞으로 들어오게 될 아파트와 빌라의 가구수를 계산합니다.

 

넷째, 지지옥션·옥션원·탱크옥션 등 유료경매정보를 확인할 수 있는 홈페이지에서 살고 있는 지역의 살고 있는 주거형태(아파트인지 빌라인지 오피스텔인지 등등)의 낙찰가율을 확인하셔야 합니다. 우리가 추후에 전세금을 돌려받지 못해 경매를 신청할 경우 몇 프로 정도에 낙찰이 되는지 대략적으로나마 확인하기 위함인데, 우리가 경매를 신청할 시기에서 보면 과거의 자료이기 때문에 정확하게 일치할 수 없음은 어느 정도 유념하셔야 합니다.

 

다섯째, 대단지 아파트의 경우 위에서 조사한 매매가격 대비 전세가격이 80%를 넘는다면, 나 홀로 아파트·빌라·오피스텔·도시형 생활주택 등의 경우 매매가격 대비 전세가격이 70%를 넘는다면 임대차계약의 해지를 고민해보셔야 합니다. 만약 세 번째 확인한 수요·공급 데이터에서 내 전세계약이 끝날 시점에 공급되는 주택들이 많다면 더 낮게 고민도 해보셔야 하는데 이유는 새로 지어지는 주택이 많다면 그 주택들은 다 빈집이고, 전셋집을 구하는 수요는 정해져 있어 전세가격이 더 낮아질 것이기 때문입니다.

 

 

 

4. 위의 조건에서 계약을 해지하고 이사를 가야 하는 이유는?

 

대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
임대차계약에 있어 임대인의 지위 양도는 임대인의 의무 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행 방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신소유자와의 계약만으로 써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 강요할 수는 없어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

 

집주인이 자신의 집을 판다고 하더라도 이를 막을 방법이 없습니다. 이는 집주인의 물건이고 자신의 물건을 사고파는 것은 집주인의 자유이기 때문입니다.

 

그런데 전셋집에 사는 우리들은 집주인과 새로운 집주인과의 사이의 관계에서 누가 집주인이 되던지 간에 우리가 선택할 수 있어야 그 또한 공평하다는 대법원의 판례입니다.

 

위에서 알려드린 조건으로 검토를 했는데 계약을 해지하고 이사를 가야 하시겠다면,

①소유자가 변경된 사실을 알게 되고 ②안 날로부터 상당한 기간 안에 ③임대인 지위 승계에 대한 이의신청으로 임대차계약을 해지하셔야 ④임차인의 해지 통고 즉시 효력이 발생하여 원래의 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

5. 집주인 변경을 대비한 전세계약 필수기재 특약사항

 

저는 전세계약을 하실 때, '집주인이 변경될 시에는 세입자에게 반드시 통보한다. 이를 어길 경우 기존 임대인이 전세보증금 전액을 반환해야 한다.'라는 문구를 필수로 기재하시는 걸 추천드리고 있습니다.

 

만약 전세사기를 생각해 둔 집주인이 있는데, 전세계약을 하려는 임차인이 이런 문구를 기재해 달라고 한다면 전세계약을 하지 않는다고 할 것입니다. 이로써 전세사기를 사전에 예방할 수도 있습니다.

 

 

 

전세 집주인이 변경되었을 때 대처 방법과 처음 전세계약할 때 전세계약서에 필수로 기재해야 하는 특양사항을 알아보았습니다.