[전세사기] 사회초년생 전세사기 유형과 예방법

 

[ 목차 ]
1. 전세사기의 문제점
2. 전세사기 유형
3. 전세보증보험. 과연 안전한가?
4. 전세사기 유형별 예방법

 

 

안녕하세요.

부동산을 사유( 思惟 )하고 부동산을 사유( 私有 )하는 부동산 메신저 사유입니다.

 

 

 

전세를 구하려고 해도 전세 사기가 걱정되어 어려우실 겁니다. 요즘 발생하는 전세 사기 유형에 대해서 알아보고 예방하려면 어떻게 해야 하는지 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

1. 전세사기의 문제점

 

대한민국에 몇 년 전부터 현재까지 "전세 사기"라는 이름으로 나라가 떠들썩합니다. 피해 금액이 최소 50억에 원에 100억 원은 기본이고, 많게는 2,000억 원이 넘어가는 사람도 있습니다. 뉴스에서 50억, 100억이라는 말이 나오니 별 감흥이 없을 수도 있지만 생각해 보면 1억 원도 엄청나게 큰돈입니다.

 

피해자 중 많은 사람들이 대학생 또는 사회초년생들입니다. 대학교에 입학하여 아르바이트하면서 힘들게 모으거나, 대학교를 졸업하고 취직하여 전세 자금을 대출받아 첫 보금자리를 마련해서 기쁜 마음으로 살아가고 있는데 본인의 전세보증금이 시세보다 터무니없게 비쌌거나, 가등기를 설정해 놓거나 하는 등의 이유로 전세 계약이 끝나도 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 

 

전세 사기범만 잡혀 처벌받아 해결된다고 하면 이렇게 사회적으로 문제가 되지 않았을 것입니다. 우리나라 법 체계상 처벌은 처벌이고, 돈은 돈대로 다시 받아내야 합니다. 세상에서 가장 무서운 사람이 가진 게 없는 사람입니다. 법원에서 전세 사기범이라고 처벌해도 돈이 없다면 내 피 같은 전세보증금을 돌려받지 못합니다. 더군다나 전세대출까지 받았다고 하면 그 대출금도 온전히 다 내가 갚아야 합니다. 이렇게 되면 무슨 희망이 있을까요?

 

 

 

2. 전세사기 유형들

 

① 주변 시세보다 높은 가격의 전세보증금으로 전세 계약하는 방법입니다.

사실 이 방법은 사기라고 보기에는 애매합니다. 자본주의 시대에서 수요와 공급이 발생하고, 이는 가격으로써 결과가 발생하기 때문입니다. 그런데 여기에 전세 보증보험이 개입하면서부터 보증보험에 가입이 되면 100% 안전하다는 생각으로 전세 사기범들이 원하는 전세금에 전부 계약이 되었기 때문에 전세 시세가 미친 듯이 오르기 시작했습니다. 전세 시세에도 거품이 끼기 시작한 것입니다.

 

 

② 위반건축물을 전세 계약하는 방법입니다.

보통 용도가 사무소인데 내부는 주거용으로 불법으로 수선합니다. 법적으로 빌라는 주거 공간이 4개 층을 넘어가지 못합니다. 요즘은 1층에 주차장을 만들고 2층부터 4층까지 주거 공간을 만드는 것이 일반적입니다. 그런데 내가 계약하려는 빌라가 6층이라면? 의심해 보셔야 합니다.

 

2019년 이전 건물을 불법으로 변경하면 국가에 5회만 이행강제금을 납부하면 이후에는 아무런 부담이 없었습니다. 그런데 이를 악용하는 사람들이 넘쳐나기 시작하자 2019년 이후 개선이 될 때까지 이행강제금을 부과할 수 있도록 개정되었습니다. 그래서 위반건축물은 살 수도 팔 수도 없습니다. 그러면 그 불법 건물에 살고 있는 임차인은 영원히 그 집에서 살아야 할 수도 있습니다.

 

 

③ 최근에 많이 발생한 방법입니다. 실제 소유자가 처음 전세 계약을 하고, 임차인이 입주를 하면 이후에 바지 사장(모든 책임을 떠넘기기 위한 사람)에게 물건들의 소유권을 넘기는 방법입니다.

물건을 넘겨받은 바지 사장들은 세금도 많이 체납되어 있을뿐더러, 신용과 자본 능력이 좋지 않은 사람들입니다. 전세 계약이 끝나고 보증금을 돌려달라고 하면 나 몰라라 하면서 전세보증금에 빌라를 사라는 방법으로 다시 임차인들에게 떠넘깁니다. 

 

왜냐? 경매를 신청해도 나보다 앞서서 받아 가는 세금들이 많기 때문에 내가 전세보증금 전부를 돌려받지 못하게 됩니다. 그러면 아무도 입찰을 하지 않겠죠. 이 부분은 다행히 개선이 조금 되었습니다.

 

 

④ 최근 원룸 다가구에서 많이 발생한 방법입니다.

다가구란, 1개의 건물에 많게는 원룸이 20개 정도 있습니다. 101호, 102호, 201호, 202호.... 보통 우리가 알고 있는 빌라는 101호의 주인과 102호의 주인이 모두 다릅니다. 그런데 다가구 건물은 1개의 건물에 101호, 102호, 201호 이렇게 호실만 나누어 놓은 것으로 집주인은 1명입니다.

 

이런 건물에서 어떻게 전세 사기가 발생하냐? 다가구 건물에 경매가 진행되게 되면, 먼저 전입한 순서(+ 확정일자)대로 경매 대금에서 내 전세보증금만큼 배당을 받아 가게 됩니다. 제일 처음 전입한 사람은 그나마 안전할 테지만, 제일 마지막에 전입한 사람은 한 푼도 배당받지 못할 수 있습니다.

 

그래서 이런 다가구 건물에 전세 계약을 하면서 나보다 먼저 전입한 사람들의 전세보증금을 허위로 알려주거나, 먼저 전입한 사람들의 전세 계약을 월세 계약인 것처럼 허위로 알려주어 안심을 시켜 전세 계약을 진행하는 것입니다.

 

이렇게 진행되면, 만약 건물은 10억 원인데 전입해 있는 임차인들의 전세보증금이 12억, 13억 원 이렇게 건물의 가치보다 많이 전세보증금이 들어있을 수 있습니다.

 

 

⑤ 위에 3번에서 파생된 방법입니다. 처음 실제 소유자가 전세 계약을 하고 임차인을 입주를 하면 바지 사장에게 소유권을 넘긴다고 했습니다. 그러고는 그다음에 소유권이전 청구권 가등기를 설정하는 방법입니다.

 

이 가등기가 왜 문제가 되느냐? 엄청나게 무서운 놈이기 때문입니다. 이 가등기는 경매가 진행돼도 소멸하지 않고 낙찰자가 부담을 해야 하는 가등기라서 아무도 입찰을 하지 못합니다. 이 가등기는 허위 계약서를 어떻게 작성했느냐에 따라, 평생 남아있을 수도 있습니다.

 

 

 

3. 전세보증보험. 과연 안전한가?

 

전세 보증보험. 과연 안전한가? 안전하지 않을 수 있다고 봅니다. 가입할 때 말 다르고... 보험금 지급할 때 말 다르고... 수익을 목적으로 하는 곳이 아니지만 이곳들도 피해가 상당하기에 제한을 하기 시작합니다.

 

그럼에도 전세 보증보험에 꼭 가입해야 하는가?라고 한다면 꼭 가입해야 한다고 봅니다. 전세 사기 유형이 워낙 많고 시대가 지나면서 계속해서 수법들이 발전하고 있습니다. 무엇보다 피해를 보면 회복하기까지 너무 힘들고 오래 걸린다는 것입니다. 그래서 사기는 꼭 당하지 않도록 여러 예방책을 준비해 놓는 것이 좋습니다. 과할 정도로 예방하시기를 바랍니다.

 

 

 

3. 전세사기 유형별 예방법

 

① 주변 시세보다 높은 전세보증금의 계약의 예방법입니다.

솔직히 가장 강조하는 부분이기도 합니다. 요즘은 시대가 발달하여 인근 빌라, 오피스텔, 아파트 등 부동산의 전세 실거래 가격을 집에서 인터넷으로 확인할 수 있습니다. 디스코, 국토교통부 실거래가 공개시스템, HUG 안심 전세 앱, 네이버부동산, 부동산 플래닛 등 좋은 사이트가 많습니다.

 

부동산 플래닛, 하우스머치는 주변 거래사례 등을 참고하여 내가 알고 싶어 하는 곳의 적정한 시세까지도 제공해 주고 있습니다. 이 부분도 참고해 보세요.

 

보통 직장과 가까운 곳의 주거지역을 선택하시게 될 것입니다. 거주하고 싶은 지역을 선택하셨다면 그 지역의 최근 전세 시세를 확인하세요. 빌라, 오피스텔의 경우 연식, 면적, 방과 화장실의 개수, 층수, 향(남향, 동향), 엘리베이터 유무 등에 따라서 가격이 많이 차이 날 수 있습니다. 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

 

전세 시세만 확인하시면 안 되고, 매매 시세까지도 함께 확인하셔야 합니다. 만약 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 된다면 그 기준이 매매 가격이 되기 때문에 매매 시세까지 꼭 확인하셔야 합니다. 

 

임차인으로 살기 더 힘든 세상입니다. 자기 돈을 지키시려면 그 누구의 말도 전적으로 믿으시면 안 됩니다. 참고만 하시고 결정도 내가, 책임도 내가 진다고 생각하셔야 합니다.

 

- 디스코

- 국토교통부 부동산 실거래가 공개시스템

- HUG 안심 전세 앱

- 네이버부동산

- 부동산 플래닛

- 하우스머치

 

 

 

② 위반건축물 계약의 예방법입니다.

전세 계약할 때 부동산에서 꼭 제공해야 하는 서류 중 하나가 건축물대장입니다. 건축물대장이 뭔지 잘 모르시고 중개사가 빠르게 설명하고 넘어가는 부분이다 보니 중요성을 잘 모르시는 분들도 많습니다. 이제는 전세 계약하실 때 중개사가 건축물대장을 설명하고 꼼꼼하게 읽어보시고 용도에 2종 근린생활시설 또는 사무소 등과 같이 다세대, 도시형 생활주택, 오피스텔이 아닌 물건은 계약하시면 안 됩니다.

 

 

왼쪽 건축물대장과 같이 위반건축물이라고 등재가 되어있을 수도 있으나, 오른쪽 건축물대장처럼 위반건축물 표시가 없을 수 있습니다. 이 위반건축물 표시가 없더라도 시청에 적발만 되지 않은 것일 뿐, 위험한 물건인 건 똑같습니다.

 

 

 

③ 실제 소유자가 처음 전세 계약을 하고, 임차인이 입주를 하면 이후에 바지 사장(모든 책임을 떠넘기기 위한 사람)에게 물건들의 소유권을 넘기는 방법은 예방법도 중요하지만, 대응방법이 더 중요합니다.

이 부분은 예방하기가 어렵긴 합니다. 등기부등본에 아무것도 없이 깨끗하고 위반건축물도 아니고 시세도 적당한 것 같아서 계약하고 입주했는데, 그 이후에 집주인이 작정하고 사기를 치는 부분이다 보니 쉽지 않습니다. 집주인의 사유재산이기 때문에 임차인은 집주인의 매매를 막을 정당한 권한이 없습니다. 이 유형은 예방한다기보다 대처한다고 표현하는 게 맞을 듯합니다.  

 

일단, 전세 계약할 때 아래의 문구를 특약사항에 꼭 기재하시기를 바랍니다.

 

'집주인이 변경될 시에는 세입자에게 반드시 통보한다. 이를 어길 경우 기존 임대인이 전액 전세보증금을 반환해야 한다.

 

아무런 문제 없이 잘 살던 중, 집주인이 변경되었다고 연락이 오거나 전세 계약이 끝나갈 무렵 보증금 반환을 요청하기 위해 부동산등기부를 확인했는데 집주인이 바뀌어 있다면 그때 이렇게 대처하시면 됩니다.

 

대법원 1998. 9. 2. 자 98마 100 결정

"임대차계약에 있어 임대인의 지위 양도는 임대인의 의무 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행 방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

 

1) 소유자가 변경된 사실을 알게 되고   2) 안 날로부터 상당한 기간 안에   3) 임대인 지위 승계에 대한 이의신청으로 임대차계약을 해지할 수 있고   4) 임차인의 해지 통고 즉시 효력이 발생하여 원래의 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 

④ 1개의(다가구) 건물에 먼저 전입한 여러 명의 임차인이 있는 계약의 예방법입니다.

엄청나게 많은 전세 사기의 피해자가 생기고 그에 따른 몇백억, 몇천억의 피해가 발생하고 나서야 법령이 개정되어, 계약하려는 집의 전입세대 확인서 열람 교부 등으로 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 확인하고 설명받을 수 있게 되었습니다.

 

공인중개사법 시행령

제21조(중개대상물의 확인 설명)

제1항 법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사가 확인 설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 제3호의 2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다.

제10호 주택임대차보호법 제3조의 7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 같은 법 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항

제11호 주민등록법 제29조의 1에 따른 전입세대 확인서 열람 또는 교부에 관한 사항

 

모든 집의 전세를 구할 경우에 당연히 확인하셔야겠지만, 특히 다가구 건물의 경우 특성상 더 꼼꼼히 확인하시기를 바랍니다.

 

 

 

⑤ 처음 실제 집주인과 전세 계약 후 입주하였으나, 바지사장에게 소유권을 넘기고 나서 추가적으로 소유권이전 청구권 가등기를 설정하는 계약의 예방법입니다. 

 

잘 살고 있는 세입자에게 날벼락일 것입니다. 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도 바로 뒤에 가등기가 설정되게 되면, 이 가등기는 경매로 소멸시킬 수가 없어 아주 위험합니다. 이런 전세 사기 방법이 갑자기 언제인가부터 성행하기 시작하더니 아직도 해결하지 못하고 남아있는 물건들이 많습니다.

 

이 전세 사기 유형 때문에 저는 요즘 전세 계약을 하시는 분들에게 꼭 "전세권등기 설정"을 하라고 말씀드립니다. 비용이 발생하고 나중에 임차인의 동의를 받아 말소를 시켜야 하기에 집주인들이 해주지 않으려고도 합니다. 그리고 요즘 같이 전세가 귀할 때는 집주인들이 갑이기에 더욱더 해주지 않으려고 할 것입니다.

 

전세권설정 등기는 등기신청수수료 3,000원, 인지액 15,000원, 전세금의 0.24%의 지방세가 발생하여 보통 20~30만 원 정도의 비용이 발생하는데 집주인이 안 해준다면 직접 비용을 지불해서라도 설정하라고 말씀을 드리고 있습니다.

 

전세권설정 등기가 중요한 이유는, 적당한 시세가 위반건축물도 아니고 나보다 앞선 세입자가 없다는 가정하에, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다고 하면, 경매를 신청해 배당으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그런데 선순위 가등기가 있다면 아무도 입찰을 하지 못하기에 보증금을 돌려받지 못하는 위험이 발생하게 됩니다.

 

전세권설정 등기를 하게 되면, 전세권 이후에 등기부등본에 생기는 위험은 경매를 진행함으로 전부 소멸되기에 위험이 그만큼 없어지게 됩니다.

 

 

 

 

모두가 피해 없는 대한민국이 되기를 기원합니다. 이상 전세사기 유형과 유형별 예방법에 대해 알아보았습니다.