토지의 최소분할면적(건축법 · 조례 · 개발제한구역 · 농지)

[목차]
1. 토지 분할이란?
2. 토지의 최소분할면적
 1) 건축물이 있는 대지
 2) 건축물이 없는 토지
 3) 개발제한구역 내 토지
 4) 정비사업이 시행된 농지

 

 

안녕하세요.

부동산을 사유( 思惟 )하고 부동산을 사유( 私有 )하는 부동산 메신저 사유입니다.

 

건축 또는 도로 생성, 커다란 토지를 분할하여 매매하는 경우, 공유물분할 소송에서 현물분할을 위하여 토지별 법령별 최소분할면적이 궁금하신 분들이 계실 텐데요. 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 토지 분할이란?

 

토지 분할이란? 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조(정의)를 확인해 보면

제31호 "분할"이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말합니다.

 

우리나라는 개발할 수 있는 토지의 면적이 작아 이를 관리하기 위해 토지의 분할을 할 때에는 시군구청의 허가를 받아야 하는데, 이 또한 엄격하고 관련 규제 법률이 많아 해당하는 법률을 찾아 확인해야 합니다.

 

 

 

2. 토지의 최소분할면적

 

1) 건축물이 있는 대지의 최소분할면적

 

건축법 제57조(대지의 분할 제한)

제1항 건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다.

 

건축법시행령 제80조(건축물이 있는 대지의 분할 제한)

법 제57조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.

 

용도지역	최소 분할면적
주거지역	60㎡
상업지역	150㎡
공업지역	150㎡
녹지지역	200㎡
위의 규정에 해당하지 아니하는 지역	60㎡

 

 

(예시) 평택시 건축 조례 제34조(대지의 분할제한)

법 제57조 제1항 및 영 제80조에 따라 건축물이 있는 대지의 분할제한 한도는 다음 구분란 각 호에서 정한 규모 이상이어야 한다.

 

용도지역	최소 분할면적
주거지역	60㎡
상업지역	150㎡
공업지역	150㎡
녹지지역	200㎡
위의 규정에 해당하지 아니하는 지역 (동지역의 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)	60㎡ (90㎡)

 

보통의 시군 건축 조례를 보면 건축법 제57조의 최소분할면적과 동일하나 평택시와 같이 더 세부적으로 규정되어 있거나 건축법과 다른 경우도 있으니 꼭 아래 법규비교에서 분할을 원하는 토지가 있는 지역의 조례를 확인하세요.

 

 

↓↓↓ 시군별 건축 조례 확인하려면, 아래 국가법령정보센터ㅣ자치법류 > 법규비교를 누르세요.

국가법령정보센터 | 자치법규 > 법규비교

 

 

 

2) 건축물이 없는 토지의 최소분할면적

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조(개발행위의 허가)

제1항 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로써 대통령령으로 정하는 행위(이하 "개발행위"라 한다)를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조(개발행위허가의 대상)

제1항 법 제56조 제1항에 따라 개발행위허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다.

제5호 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할(건축법 제57조에 따른 건축물이 있는 대지는 제외한다)

나목 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할

 

용도지역	최소 분할면적
주거지역	60㎡
상업지역	150㎡
공업지역	150㎡
녹지지역	200㎡
위의 규정에 해당하지 아니하는 지역	60㎡

 

현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 따라 건축물이 없는 토지도 건축법 제57조 제1항의 규정을 준용하여 건축물이 있는 토지와 분할할 수 있는 최소 분할면적이 동일합니다.

 

그러나 법이란 게 언제 수정될지 모르기에 현재는 최소 분할면적이 동일하다고 알고 넘어가지만, 추후 필요한 경우가 발생하면 그때마다 해당 법령을 직접 확인하여 변동이 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

3) 개발제한구역 내 토지의 최소분할면적

 

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조(개발제한구역에서의 행위제한)

제1항 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제11호에 따른 도시·군계획사업의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.

제6호 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할

 

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제16조(토지의 분할)

법 제12조 제1항 제6호에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우를 말한다. 다만 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다.

제1호 공익사업 중 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조 제1호 및 제2호에 따른 사업을 시행하기 위한 경우

제2호 인접 토지와 합병하기 위한 경우

제3호 사도법에 따른 사도, 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우

제4호 별표2 제3호 가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 수 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다.

 

1. 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 이상
2. 지목이 대지인 토지를 주택 도는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330㎡ 이상
3. (예외) 인접토지와 합병 또는 진입로를 설치하는 경우 등

 

 

 

4) 정비사업이 시행된 농지의 최소분할면적

 

농어촌정비법에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지란, 아래 사진과 같이 농기계 사용 편의등을 위해 농지의 효율을 올리고자 바둑판처럼 일정한 크기로 경지정리 된 농지를 말하고 보통 절대농지, 농업진흥구역, 농림지역 농지라고 불리기도 합니다.

 

 

농지법 제22조(농지 소유의 세분화 방지)

제2항 농어촌정비법에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 분할할 수 없다.

제1호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역의 주거지역·상업지역·공업지역 또는 도시·군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우

제2호 제34조 제1항에 따라 농지전용허가를 받거나 제35조나 제43조에 따른 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우

제3호 분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우

제4호 농지의 개량, 농지의 교환·분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우

 

1. 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 넘도록 분할하는 경우
2. (예외) 농지전용을 하거나 농지의 개량·교환·분합 등

 

 

 

건축물이 있는 경우, 건축물이 없는 경우, 개발제한구역 내에서, 경지정리된 농지의 경우 등 토지의 최소분할면적에 대해서 알아보았습니다.