주택 임대차 보호법 (제3조 대항력 등) ll 개인·자연인을 기준으로

[목차]
1. 주택 임대차 보호법 제3조(대항력 등)
2. 주택 임대차 보호법상 대항력의 의의
3. 대항력의 취득(발생요건)
 1) 주택의 인도
 2) 주민등록
  (1) 주택임대차보호법의 대항요건으로서의 유효 여부 판단 기준

  (2) 정확한 전입신고

  (3) 특수주소변경

  (4) 가족의 주민등록

 

 

안녕하세요.

부동산을 사유( 思惟 )하고 부동산을 사유( 私有 )하는 부동산 메신저 사유입니다.

 

집을 구하면서 전세계약을 하시는 분들이 많으시죠? 보증금이 저렴한 것도 아니고 보통 전세대출을 받아 잔금을 마련하실 텐데요. 이 전세 보증금을 지킬 수 있는 방법 중 하나가 대항력을 취득하는 것입니다. 그리고 부동산 경매로 투자를 하면서 가장 기본적으로 알고 있어야 할 지식 중에 하나이기도 합니다. 대항력을 취득하기 위해서는 어떤 요건이 필요한지 알아보겠습니다.

 

 

대항력을 취득하기 위한 아래의 기초요건을 먼저 확인하시면 더 좋습니다.

주택 임대차 보호법 (제2조 적용 범위) 대항력을 위한 기초 요건

 

 

 

1. 주택 임대차 보호법 제3조(대항력 등)

주택 임대차 보호법 제3조(대항력 등)
①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.
(중간 생략)
④임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
(이하 생략)

 

주택 임대차 보호법에서 대항력을 취득하기 요건에 대해서 설명해 놓은 조문입니다. 이번 포스팅에서는 개인에 대해서만 설명을 드릴 예정으로, 제1항과 제4항에 해당합니다.

 

 

 

2. 주택 임대차 보호법상 대항력의 의의

 

대항력을 취득하기 위한 기초요건에서 주택임대차보호법은 ①주거용 건물의 전부 또는 일부의 ②임대차에 관하여 적용된다고 알려드렸습니다.

 

임차권(임대차)은 원칙적으로 계약을 체결한 그 임대인에 대해서만 주장을 할 수 있을 뿐, 집주인이 바뀌는 경우 새로운 집주인인 제3자에게는 임차권을 주장할 수 없습니다. 과거 보증금을 돌려받지 못하고 쫓겨나는 임차인들이 생겨나자 사회적 약자인 임차인들을 보호하기 위해 주택 임대차 보호법이라는 특별법을 만들게 된 것이고, 주택 임대차 보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적(주택임대차보호법 제2조)으로 하고 있습니다.

 

주택 임대차 보호법에서는 ①주택의 인도와 ②주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다)에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

 

대항력을 취득한다는 것은 임차인이 임차주택의 양수인(매매계약에 의한 매수인, 경매낙찰에 의한 낙찰자, 상속인 등)에게 임대차의 효력을 주장할 수 있다는 의미입니다. 즉, 임차인이 대항력을 취득한 경우에는 임차주택이 양도되어도 자신의 임차권을 주장하며 계약기간 동안 계속 사용·수익 할 수 있고, 계약기간이 종료되면 양수인에게 보증금의 반환도 요구할 수 있는 것입니다.

 

 

 

3. 대항력의 취득(발생요건 또는 대항요건)

 

대항력을 취득하기 위해서는 제2조(적용범위)에서 규정한 적법한 임대차계약을 전제로 ①주택의 인도와 ②주민등록이라는 대항요건을 갖추어야 합니다. 

 

 

1) 주택의 인도

 

임차인은 임대차계약의 체결과 더불어 당해주택을 인도받아야 대항력을 취득합니다. 인도라 함은 점유의 이전을 의미하고, 점유라 함은 물건을 사실살 지배하는 것을 의미합니다. 우리가 어떤 집에 들어가 산다는 말을 '입주'라고 하는데 인도와 입주를 동일한 의미로 해석하셔도 큰 무리는 없으실 겁니다.

 

이러한 점유에는 직접점유와 간접점유가 있고, 직접점유는 직접 목적물을 사실상 지배하는 것이므로 대항력을 취득하는 것은 당연하지만 간접점유는 문제가 될 수 있습니다.

 

민법 제194조(간접점유)
지상권·전세권·질권·사용대차·임대차·임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.

 

간접점유란 점유매개관계(어떤 물건을 넘겨줬다가 다시 돌려받기로 하는 것)를 통하여 타인으로 하여금 직접점유를 하게 한 경우를 말합니다. 예를 들어 A가 자신의 부동산을 B에게 임대해 준 경우에는 임차인 B는 직접점유자, 임대인 A는 간접점유자가 되는 것입니다.

 

임차인이 주택을 간접점유 하는 경우에도 대항력을 인정할 수 있는지 여부(적극),  간접점유자의 주민등록이 주택임대차의 유효한 공시방법이 되는지 여부(소극)

주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접점유 하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유 하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나,

그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자(주민등록법 제6조 제1항)'가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간점점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결).

 

임차인 B가 전차인(남의 것을 빌려 온 사람에게서 다시 빌리는 사람) C에게 인도하였을 경우, 직접점유자 C가 인도와 더불어 주민등록을 마쳤다면, 간접점유자 B에게 대항력이 발생한다는 것입니다. (전대차의 요건을 구비하였는지는 변론으로 하고)

 

 

2) 주민등록(전입신고)

 

주민등록(전입신고)과 관련되어 대항력 발생에 문제가 될 수 있는 점이 크게 5가지가 있습니다.

(1) 주택임대차보호법의 대항요건으로서의 유효 여부 판단 기준

(2) 정확한 전입신고

(3) 특수주소변경

(4) 가족의 주민등록

 

 

(1) 주택임대차보호법의 대항요건으로서의 유효 여부 판단 기준

전입신고하기 전 필수지식이 있습니다. 아래 포스팅을 확인해 주세요.

전입신고 하기 전 필수 지식 (+전입신고 1분 만에 하는 방법)

 

 

임차인이 대항력을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 함께 주민등록을 하여야 하는데, 이때의 주민등록은 정확한 주민등록이어야 하고, 원칙은 부동산등기사항증명서(=등기부등본)의 주소와 동일하게 전입신고를 하여야 합니다. 만약 주소를 잘못 기재한 경우 대항력을 취득할 수 없습니다.

 

그런데, 등기사항증명서의 주소와 다른 게 주민등록(전입신고)을 해도 대항력을 인정받을 수 있다?

주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서 주민등록의 임대차공시방법으로서의 유효 여부에 관한 판단 기준
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결 등)

 

문제는 2000년대 이전에는 등기사항증명서와 다른 주소로 전입신고를 하였을 경우 무조건 대항력을 부정하는 입장이었습니다. 그러다 2000년이 지나기 시작하면서 대법원의 입장이 변경되기 시작하면서, 등기사항증명서와 다른 주소에 주민등록(전입신고)을 했다고 하더라도 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있다면(누가 보더라도 구별이 가능해서 같은 건물로 인식이 가능하다면) 그 주민등록을 대항요건으로서 인정하겠다는 겁니다.

 

부동산등기부상 건물의 표제부에 '에이(A)'동이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 '가동'으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 '가동', '나동', '에이동', '비동'은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매기록에서 경매목적물의 표시가 '에이동'과 '가동'으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다는 이유로 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 판단한 사례(대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결)

 

 

(2) 정확한 전입신고

전입신고는 부동산 등기사항증명서(=등기부등본)에 기재된 주소와 동일하게 전입신고를 하여야 한다고 말씀드렸습니다. 그렇지 않다면 문제가 될 수 있고, 위에 소개해드린 대법원 판례를 보더라도 문제 사안별로 법원에 신청하여 각각 대항력이 인정되는지를 판단받아야 하기에 꼭 등기사항증명서에 기재된 주소대로 전입신고를 신청해 주세요.

 

① 등기부상 지번인 '산 53'과 일치하지 아니한 '53-6'에 등재된 주민등록이 주택임대차보호법상 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결).

 

② 임차인이 착오로 임대차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록(전입신고)을 하였다가 그 후 관계공무원이 직권정정을 하여 실제지번에 맞게 주민등록이 정리되었다면 위 임차인은 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득한다(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결).

 

③ 신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전 시 잘못된 현관문의 표시대로 '1층 201호'라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 '1층 101호'로 등재된 경우, 위 주민등록은 이 사건 주택의 표시와 달라 이 사건 임대차를 공시하는 효력이 없어 이를 전제로 하여 우선변제권이 있다는 주장은 이유 없다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결).

 

④ 주택 임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있었으므로 그 무렵 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 이미 취득한 대항력을 상실한다고 할 수 없음이 분명하다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결).

 

⑤ 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상의 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 할 것이며, 이러한 이치는 입찰절차에서의 이해관계인 등이 잘못된 임차인의 주민등록상의 주소가 건축물관리대장 및 등기부상의 주소를 지칭하는 것을 알고 있었다고 하더라도 마찬가지이다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다10940 판결)

 

⑥ 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결).

 

⑦ 임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번만으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결).

 

 

(3) 특수주소변경

정확하지 않은 주소에 주민등록은 대항력이 발생하지 않는다고 말씀드렸습니다. 이렇게 정확하지 아니한 주소에 전입신고를 한 후 나중에 바로잡게 되는 경우에는 주민등록등본에 특수 주소변경이라고 기재한 후 주소를 정정하게 됩니다. 이러한 특수 주소변경의 경우에는 정확한 주민등록으로 정정된 시점을 기준으로 대항력의 취득여부를 판단하고, 이와 관련해서 여러 가지 사안들이 있어 소개해 드리겠습니다.

 

① 정확한 지번과 동·호수로 주민등록 전입신고서를 작성·제출하였는데 담당공무원이 착오로 수정을 요구하여, 임차인이 잘못된 지번으로 수정하고 동·호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성·제출하여 그대로 주민등록이 된 사안에서, 그 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않고 대항력은 주장할 수 없다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다17850 판결).

 

② 임차인이 전입신고를 올바르게 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여 그 대항력에 영향을 끼칠 수는 없다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결).

 

③ 다세대주택 임차 당시 칭하여진 동·호수로 주민등록은 이전하고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 동·호수가 바뀌어 등기부 작성 시에도 임대계약서와 다른 동·호수가 등재된 경우, 그 주택에 대하여 근저당권자의 신청에 의한 임의경매절차가 진행되던 중 임차인이 위 확정일자의 임대차계약서를 근거로 경매법원에 임차보증금반환채권에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였다가 뒤늦게 그 주택의 표시가 위와 같이 다르게 되었다는 것을 알게 되어, 동장에게 그 주민등록 기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 등기부상 동·호수로 정정하게 하였다면, 임차인은 실제 동 표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 것이다(대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결).

 

④ 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의해 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 유지된다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결)

 

⑤ 주민등록법에 의해 직권으로 주민등록이 말소된 경우 주택주택임차권의 대항력은 상실되지만, 그 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 대항력은 유지되고, 다만 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에는 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결).

 

 

(4) 가족의 주민등록

대항력의 취득요건으로서의 주민등록은 임차인 본인의 주민등록에 한하지 않고, 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록도 포함되는지 여부(적극)
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다(대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3093 판결).

민법 제779조(가족의 범위)
①다음의 자는 가족으로 한다.
1. 배우자, 직계혈족 및 형제자매
2. 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매
②제1항 제2호의 경우에는 생계를 같이 하는 경우에 한한다.

 

① 주민등록은 임차인 자신의 주민등록에 한정하지 않고 그 처의 주민등록으로도 무방하다(대법원 1987. 10. 26. 87다카14 판결).

 

② 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).

 

 

 

주택임대차보호법 제3조에 해당하는 대항력을 개인·자연인을 기준으로 알아보았습니다.