주택 임대차 보호법 (제2조 적용 범위) 대항력을 위한 기초 요건

[목차]
1. 주택임대차보호법 제2조(적용 범위)
2. 주거용 건물인지 여부의 판단기준
3. 주거겸용 건물의 적용 여부
4. 주거용 건물인지 여부의 판단시기
5. 임대차 계약
 1) 임대차 계약이란?
 2) 실제 사용·수익이 목적이 아닌 경우
 3) 실제 차임을 지급해야 하는지 여부
 4) 부부간의 임대차 계약
 5) 친인척 간 임대차 계약

 

 

안녕하세요.

부동산을 사유( 思惟 )하고 부동산을 사유( 私有 )하는 부동산 메신저 사유입니다.

 

보통의 일반인이라고 하면 전세 또는 월세계약을 하면서 대항력을 취득하기 위한 전입신고와 우선변제를 받기 위한 확정일자 부여에 대해서만 알고 계실 겁니다. 그런데 이 대항력과 우선변제권을 위해 선행되어야 하는 요건이 있는데 그 요건이 바로 주택임대차보호법 제2조에 나와 있고, 이 요건을 지키지 않으셨다면 전입신고를 하더라도 대항력을 취득할 수 없습니다.

 

 

 

1. 주택임대차보호법 제2조(적용 범위)

 

주택임대차보호법 제2조(적용 범위)
이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

 

주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 ①주거용 건물의 전부 또는 일부에 ②임대차 계약을 체결해야 합니다.

 

 

 

2. 주거용 건물인지 여부의 판단기준

 

임차인이 주택임대차보호법에 의하여 완전한 보호를 받기 위해서는 우선 주거용 건물에 대하여 임대차계약을 체결하여야 합니다. 반대로 당해 건물이 주거용 건물로 평가되지 않는다면 임차인의 전입신고는 아무런 의미가 없는 것입니다.

 

그럼 주거용 건물인지 여부는 어떻게 판단하여야 할까요?

이 경우에 당해 건물이 주거용 건물인지 여부는 공부(공적장부 : 건축물대장 등)상 표시에 의하여 결정되는 것이 아니라, 그 건물의 실제용도에 따라서 합목적적으로 판단하여야 한다는 것이 대법원 판례의 입장이고, 이를 현황주의라고 합니다.

 

실제 건축물대장의 표시에는 당해건물의 용도가 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시가 되어 있다고 하여도 실제용도가 주거용으로 사용되고 있다면 이는 주택임대차보호법의 완전한 보호를 받을 수 있습니다.

 

또한 주거용과 비주거용으로 함께 사용되고 있는 건물의 경우에 주택임대차보호법의 적용여부가 문제 되는데, 이 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상행활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 합니다.

주거용 건물인지 여부의 판단기준(대법원 1995. 3. 19. 선고 94다52522 판결)
주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부다 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되어 있는 경우에는 구체적으로 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

 

 

 

3. 주거겸용 건물의 적용 여부

 

주거용과 비주거용으로 함께 사용되고 있는 건물의 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 여부에 대해 문제가 된다 할 것입니다. 아래 판례들을 해석해 보면, 주된 용도가 영업으로 사용되고 있는 건물의 경우에는 임차인의 전입신고는 사실 아무런 의미가 없어 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다.

 

비주거용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되고 있는 경우에도 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물이라 할 수 있는지 여부(소극)
임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 임차주택의 일부가 비주거용이 아니고 거꾸로 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 위 법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결).

 

방 10개 중 1개는 내실로 사용하는 여관은 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 본 사례

원심은 그 채택증거를 종합하여 원고가 경락으로 소유권을 취득한 이 사건 건물은 당초부터 여관, 여인숙의 형태로 건축되었고, 피고는 전소유자 인OO으로부터 여인숙을 경영할 목적으로 임차하여 방 10개 중 현관 앞의 방은 피고가 내실로 사용하면서 여관, 여인숙이란 간판을 걸고 여인숙업을 경영하여 온 사실을 인정하고 피고의 그 점유 부분은 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 하였는 바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하아(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결).

 

방 2개와 주방이 딸린 다방은 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 본 사례

방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보이고, 설사 그중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2호 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결)

 

 

 

4. 주거용 건물인지 여부의 판단시기

 

주택임대차보호법은 주거용 건물에 대해서만 보호를 하고 있습니다. 그러면 언제부터 주거용 건물로 사용했어야 할까요? 만약 임차인이 상가를 임대차하여 영업을 하다가 주거용으로 개조 후 전입신고하여 주거용으로 사용하게 되었다면 이때도 보호를 받아야 할까요? 주거용 건물의 판단 시점이 문제가 될 수 있습니다.

주거용 건물인지 여부의 판단시기(=임대차계약 체결 당시)
주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 이용상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결)

 

 

 

5. 임대차 계약

 

1) 임대차 계약이란?

 

위에서도 말씀드렸지만 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 주거용 건물에 대해서 임대차계약을 체결해야 합니다. 그렇다면 임대차계약이란 무엇일까요?

민법 제618조(임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

임대차는 ①일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 ②상대방은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하여야 임대차계약으로써의 효력이 생깁니다. 따라서 사용·수익 목적이 아닌 경우이거나, 반대급부인 차임지급 약정이 없는 경우에는 주택임대차보호법의 보호되는 임대차라 볼 수 없습니다.

 

 

2) 실제 사용·수익이 목적이 아닌 경우

 

주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐, 실제 주택을 주거용으로 사용·수익 할 목적을 갖지 아니한 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 있는지 여부(소극)

주택임대차로서의 우선변제권을 취득한 것처럼 외관을 만들었을 뿐 실제 주택을 주거용으로 사용·수익 할 목적을 갖지 아니한 계약에는 주택임대차보호법이 정하고 있는 우선변제권을 부여할 수 없다(대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다21445 판결).

 

임대차계약의 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 기존 채권을 회수하려는 것에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부(소극)

부모가 삼촌에 대하여 가지는 대여금채권을 임대차보증금으로 대체하기로 하고 삼촌이 건축한 빌라에 관하여 임대차계약을 체결한 사안에서, 그 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 부모의 대여금채권을 우선변제받으려는 등의 기타 채권자 보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있는 경우에는 그러한 임차인에게 주택임대차보호법이 정하고 있는 대항력을 부여할 수 없다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결).

 

실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극)

채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결).

 

 

3) 실제 차임을 지급해야 하는지 여부

 

임대차는 상대방이 반대급부인 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는데, 보증금을 실제로 직접 지금 해야만 효력이 생기는 지도 문제가 될 수 있습니다. 대법원은 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결했다는 사정만으로는 주택임대차보호법에서 말하는 임대차의 효력을 부정할 수 없다고 합니다.

기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우, 그 사정만으로 임차인의 주택임대차보호법상의 대항력이 부정되는지 여부(소극)
주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 변론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로는 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다(대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결).

 

 

4) 부부간의 임대차 계약

 

민법
제826조(부부간의 의무)
제1항 부부는 동거하며 서로 부양하고 협조하여야 한다. 그러나 정당한 이유로 일시적으로 동거하지 아니하는 경우에는 서로 인용하여야 한다.
제2항 부부의 동거장소는 부부의 협의에 따라 정한다. 그러나 협의가 이루어지지 아니하는 경우에는 당사자의 청구에 의하여 가정법원이 이를 정한다.

제827조(부부간의 가사대리권)
제1항 부부는 일상의 가사에 관하여 서로 대리권이 있다.
제2항 전항의 대리권에 가한 제한은 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

제832조(가사로 인한 채무의 연대책임)
부부의 일방이 일상의 가사에 관하여 제삼자와 법률행위를 한 때에는 다른 일방은 이로 인한 채무에 대하여 연대책임이 있다. 그러나 이미 제삼자에 대하여 다른 일방의 책임 없음을 명시한 때에는 그러하지 아니하다.

 

배우자 간에도 임대차계약이 성립될 수 있는지에 관하여 많은 논란이 있습니다. 인터넷에 돌아다니는 많은 블로그들을 봐도 부부간에는 임대차계약이 성립하지 않는다고 하고 그 근거를 판례라고 설명하고 있지만 누구 하나 대법원 판례를 제시하는 사람이 없습니다.

 

이에 관하여 부부는 가정공동생활을 하는 사이라는 특수한 관계에 있기 때문에 소유자가 자신의 배우자와 임대차계약을 체결했다고 유효하게 성립되지 못하는다는 것이 제 개인적인 견해입니다.

 

 

5) 친인척 간 임대차 계약

 

친인척 간 임대차는 사용·수익 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급할 것을 약정한다면 유효하게 성립하고, 그 임대차 계약에 따라 주거용 건물을 인도하고 주민등록까지 마쳤다면 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있습니다. 이는 민법의 대원칙 중 하나인 '사적자치'의 원칙으로 개인은 자신의 마음대로 계약을 맺을 자유가 있고, 약자를 보호하는 강행규정을 위반하지 않는 한 유효하게 성립합니다.

 

그래서 부모와 자식 간의 임대차 계약도 유효하게 성립할 수 있습니다. 부모가 살던 중 다른 곳으로 이사 가면서 그 집에 아들과 임대차계약을 하고, 아들은 부모에게 전세보증금을 지급한 후 주민등록을 하고 그 집에 들어가 실제로 거주하게 되면 주택임대차보호법으로 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

 

주택임대차법호법의 대항력을 취득하기 전 기초요건인 적용 범위에 대해 알아보았습니다.