부동산 경매 낙찰 후 매각 불허가 신청의 모든 것

[목차]
1. 매각불허가 신청의 법적 근거
 1) 민사집행법 제121조
 2) 본조의 의의
 3) 항고와의 관계
2. 매각불허가 신청 사유 7가지(1호 ~ 7호)

 

 

안녕하세요.

부동산을 사유( 思惟 )하고 부동산을 사유( 私有 )하는 부동산 메신저 사유입니다.

 

경매에 입찰하여 최고가매수신고인으로 결정되었으나 이후에 하자가 생기거나, 그 전에 있던 하자를 제대로 공고하지 않았거나 하는 등의 이유로 우리들의 재산에 손해가 발생할 수 있습니다. 그럴때는 보통 일정한 기간내에 매각불허가 신청을 하게 되는데 신청 근거와 신청 사유에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 매각불허가 신청의 법적 근거

 

1) 민사집행법 제121조

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유)
매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

제123조(매각의 불허)

①법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

②제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

 

민사집행법 제123조를 보면 이해관계인은 이의신청을 할 수 있고, 법원은 같은 법 121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다고 규정되어 있으며, 매각불허가 사유는 민사집행법 제121조에 열거된 것에 한정되므로 그 이외의 사유에 기하여 이의신청을 할 수 없습니다.

 

 

2) 본조의 의의

 

매각절차는 국가기관이 법률의 규정에 따라 채무자의 의사와 관계없이 강제적으로 그의 재산을 보다 고가로 매각하여 채무자에게는 보다 많은 채무를 변제한 효과를 얻게 하고 채권자에게는 보다 많은 채권을 변제받는 결과가 되게 하려는 목적을 가지고 있는 것이므로 그 절차의 실시는 적법하고 공정하여야 하며 또 모든 이해관계인에게 두루 유리한 것이 바람직합니다.

 

매각절차의 개시와 진행은 위와 같은 목적과 이상에 기초를 두고 실시되는 것이지만 때로는 무의식 중에 또는 관계공무원의 과실로 인하여 절차의 위법을 범하는 경우가 생깁니다. 그러한 과오를 없게 하기 위하여 부동산매각의 최종단계에서 다시 한번 절차상의 위법이 있는지 여부를 총괄적으로 최종적으로 심리하는 것이 매각결정기일의 목적입니다.

 

이러한 매각결정기일의 심리 결과, 절차의 위법이 있으면 이를 시정하여 매각절차의 적정한 집행을 확보할 필요가 있습니다.

 

그러나 이러한 절차의 위법 중에는 경매의 목적형성에 관한 위반과 경매의 목적형성과는 관계없는 단순한 절차형성에 관한 위법이 있을 수 있고 도 후자인 절차형성의 위법 중에도 이해관계인의 권리에 관계된 것과 이해관계인의 권리와는 무관한 것이 있을 수 있습니다.

 

그런데 이러한 절차에 관한 위법을 모두 매각절차의 효력에 영향이 미치는 것으로 하여 이를 시정하고 언제나 다시 절차를 실시하기로 한다면, 강제집행의 또 하나의 이상인 신속처리라는 요청에 반하는 결과를 초래할 수 있으므로, 민사집행법은 기 공익적인 요청과 사익적 요청을 조화시켜 경매의 효력에 영향을 미치는 절차상의 위법사유를 제한적으로 열거하여 그것만을 매각허가에 관한 이의신청사유로 정하고 그 이외의 위법사항에 관하여는 이의를 하거나 시정을 요구할 수 없도록 하고 있습니다.

 

 

3) 항고와의 관계

 

매각허가에 관한 이의신청사유는 매각허가결정에 대한 항고의 이유가 됩니다(민사집행법 제130조 제1항). 이해관계인이 매각결정기일에 출석하지 아니하거나 또는 출석하였다가 이의의 진술을 하지 아니하는 등 적시에 매각허가에 관한 이의를 하지 않았더라도 매각이 허가된 경우 항고이유로서 그 이의의 사유를 다시 주장할 수 있습니다. 즉 매각허가에 관한 이의를 태만히 한 이해관계인도 매각허가결정에 대한 항고로 다시 같은 사유를 주장하여 매각허가결정의 취소를 구할 수 있습니다.

 

 

 

2. 매각불허가 신청 사유 7가지

 

1호. 강제집행을 허가할 수 없거나, 계속 진행할 수 없을 때

"강제집행을 허가할 수 없을 때"란, 강제집행요건, 강제집행개시의 요건은 물론이고 부동산강제경매신청의 요건이 흠결 된 경우까지 포함하는 것으로서 집행권원의 부존재나 무효(대법원 1961. 11. 8. 자 4294민재항567 결정, 대법원 1961. 12. 19. 자 4292민재항617결정), 집행력 있는 정본의 부존재, 토지관할의 부존재, 당사자능력의 부존재(대법원 1959. 12. 30. 자 4292민재항17 결정), 경매신청의 흠결(대법원 1966. 11. 7. 자 66마896 결정), 판결정본송달의 흠결, 조건성취 또는 승계증명 송달의 흠결, 청구채권의 변제기 미도래, 담보나 반대급부의 불제공 등의 사유 또는 매각부동산의 부존재나 그 소유권의 부존재 또는 매각부동산이 법률상 양도할 수 없는 것일 경우(대법원 1966. 8. 12. 자 66마425 결정) 등의 사유가 있는 것을 말합니다.

 

강제집행에 있어서는 형식상의 강제집행요건이 존재하면 족하고 실체법상의 요건이 실질적으로 존재하는 것까지 확인할 필요는 없으므로, 실체법상 집행권원의 내용인 채권이 변제 기타의 사유로 이미 소멸하였다거나 또는 변제기가 유예되었다 하더라도 채무자가 그것을 이유로 본법 제44조의 청구이의의 소로써 집행권원의 효력을 배제하는 판결을 받아서 집행법원에 제출하기 전까지는 경매의 개시나 속행에 영향이 없습니다(대법원 1991. 2. 6. 자 90그66 결정). 

 

따라서 부동산에 대한 강제경매가 개시되기 이전에 또는 경매진행 도중에 채무가 변제되었다 하더라도 그것을 매각허가에 관한 이의신청사유로 주장할 수는 없습니다(대법원 1964. 7. 25. 자 64마337 결정). 다만 임의경매의 경우에는 다릅니다(대법원 1991. 2. 6. 자 90마898 결정).

 

채권 전액을 변제하고 채권자로부터 변제를 받았다는 증서를 받았거나 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서를 받아서 매각결정기일 전에 경매법원에 제출한다면 경매법원은 민사집행법 제49조에 의하여 그 강제경매를 정지하거나 취소하여야 할 것이므로, 그 경우에는 이를 매각허가에 대한 이의신청사유로 삼을 수 있습니다.

 

 

"집행을 계속 진행할 수 없을 때"란, 내용상으로는 본호 전단의 강제집행을 허가할 수 없을 대와 동일한 사유겠지만, 전단의 사유가 강제집행개시단계에서부터 있었던 것인데 반하여 후단의 사유는 매각절차 진행 도중에 생긴 것으로서, 전단에서는 처음부터 경매를 할 수 없었던 경우가 되고, 후단에서는 처음에는 경매를 할 수 있었으나 그 후에 생긴 사유로 인하여 경매를 할 수 없게 되었다는 차이가 있을 뿐입니다.

 

다만, 후단의 사유 중에는 종국적으로 경매를 할 수 없게 되는 경우와 그렇지 않고 절차의 위법이 있기 때문에 그대로는 절차를 속행할 수 없지만 그 위법한 절차를 다시 시정하여 실시하면 경매가 가능한 경우도 있습니다.

 

1) 경매신청채권자가 채무자에게 매각절차의 연기를 승낙한 경우, 매각기일의 연기에 관한 채권자와 채무자 간의 합의는 채권의 변제의 연기에 관한 합의로 볼 수 없으므로 이의신청을 부정합니다(대법원 1961. 1. 26. 자 4293민432 결정).

 

2) 경매진행 도중에 경매채권자가 유효하게 경매신청을 취하하면 더 이상 경매를 진행할 근거가 없어집니다. 따라서 이를 무시하고 경매가 진행되었다면 본호에 의한 이의의 사유가 됩니다. 그러나 취하하기로 합의만 하고 아직 취하를 하지 않고 있는 경우에는 이의신청이 아닌 청구이의의 소로써 다투어야 할 것입니다(대법원 1996. 7. 26. 선고 95다19072 판결).

 

3) 강제경매개시 후 채무자가 채무를 변제하였거나 채권자로부터 의무이행을 미루도록 승낙을 받은 경우에 당연히 본호의 이의신청사유가 되는 것은 아니지만, 채권자로부터 변제증서나 의무이행을 미루도록 승낙한 치지를 적은 증서를 받아서 경매법원에 제출하면 본호의 이의신청 사유가 됩니다.

 

4) 이해관계인에게 매각기일과 매각결정기일을 통지하여야 합니다. 이를 통지하지 않은 채 매각절차를 진행한 것은 '집행을 계속 진행할 수 없을 때'에 해당하므로, 본호의 이의신청사유가 됨은 물론 매각불허가 사유에 해당합니다(대법원 2002. 12. 24. 자 2001마1047 결정)

 

5) 공유물지분에 대한 경매를 진행하는 경우에는 상당한 이유가 없는 한 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 사실을 통지하여야 하므로, 이 통지가 누락된 경우에도 역시 '집행을 계속 진행할 수 없는 때'에 해당하여 이의신청사유가 됩니다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다62747 판결).

 

6) 경매가 진행되는 동안에 채무자가 회생절차개시결정을 받으면 회생채권이나 회생담보권에 기한 강제집행절차는 중지되어야 하고, 파산선고가 있으면 파산채권에 관하여 파산재단에 속하는 재산에 대하여 한 강제집행은 파산재단에 대하여는 효력을 잃게 되는 바, 이러한 경우인데도 법원이 경매를 속행하게 되면 관리인이나 파산관재인이 이의신청을 할 수 있습니다.

 

7) 집행권원이 일단 성립된 후에 실체적 청구권이 소멸하였더라도 청구이의의 소에 의하여 그 집행권원의 효력을 배제하기 전까지는 그 집행권원에 기한 강제집행을 할 수 있으므로 실체적 청구권이 소멸하였다는 사실은 본호의 이의신청 사유가 되지 않습니다.

 

8) 매각부동산이 채무자의 소유에 속하여야 한다는 것도 강제집행의 요건이 되지만 등기부상 채무자 명의로 등기되어 있으면 경매법원은 일단 채무자의 소유로 인정하고 경매를 개시합니다. 이 경우에 채무자가 그 부동산이 자기의 소유가 아니라는 사실을 주장하여 매각허가에 대한 이의를 하더라도 경매법원으로서는 매각부동산이 실체상 채무자의 소유에 속하느냐의 여부를 실질적으로 심리하여야 할 의무는 없으므로 그것은 본호 전단의 '강제집행을 허가할 수 없는 경우'에 해당하지 않습니다(대법원 1966. 8. 12. 자 66마425 결정).

 

 

 

2호. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

강제경매의 성질을 사법상의 매매계약이라고 보는 이상, 매수인이 되고자 하는 최고가매수신고인은 매매계약을 체결할 능력과 그 부동산을 취득할 능력 및 자격이 있어야 합니다.

 

1) '부동산을 매수할 능력이 없는 때'라 함은 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인과 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 말합니다(대법원 2009. 10. 5. 자 2009마1302 결정)

 

2) 미성년자가 법정대리인의 동의 없이 도는 그의 대리행위에 의하지 아니하고 매수신청을 하였다면 이는 본호에 의한 이의신청사유가 됩니다.

 

3) '부동산을 매수할 자격이 없는 때'라 함은 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 때 필요한 관청의 증명이나 인·허가가 없는 경우를 말합니다. ①학교법인의 기본재산 ②전통사찰 소유의 일정한 부동산 ③항교재단법인의 부동산 ④공익법인의  기본재산 ⑤의료법인의 재산 ⑥사회복지법인의 기본재산 ⑦농지 ⑧어업권 등에 있어서 인허가, 증명 등이 없는 경우가 이에 해당합니다. 따라서 매각부동산을 취득하기 위하여 최고가매수신고인이 그 허가나 증명을 받지 못하였다면  본호의 이의신청사유가 됩니다(대법원 2014. 4. 3. 자 2014마62결정). 다만 이러한 증명 또는 허가는 매각허가여부의 결정 시까지 추후보완하면 이의신청사유가 되지 않습니다(대법원 1968. 2. 22. 자 67마169 결정)

 

4) 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인도 매수신청의 자격이 없습니다.

 

5) 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으므로 재매각에서 전의 매수인이 한 매수신고에 대하여 본호의 의한 이의를 할 수 있습니다(대법원 1978. 8. 30. 자 78마215 결정)

 

6) 본호에서 규정하고 있는 부동산을 매수할 능력이나 자격이라 함은 앞서 본 것처럼 법률상의 능력이나 자격을 말하는 것이고, 자력이 없어서 사실상 매각 부동산을 매수할 경제적 능력이 없는 경우에는 본호에 해당하지 않습니다(대법원 2009. 10. 5. 자 2009마1302 결정).

 

 

 

3호. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

전의 매수신이 재매각에서 자기의 자금으로 입찰에 참여함에도 불구하고, 자신의 처를 최고가매수신고인으로 내세우고 자신은 대리인으로서 매수신고를 한 경우, 채무자가 경매대상 주택에 계속 거주하면서 친인척 등을 내세워 매수신고를 한 경우 등과 같습니다. 명의를 빌려 매수신고를 하였는지 여부를 판단하기 위해서는 최고가매수신고인과의 관계뿐만 아니라 자금 출처나 매수의 경위 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

 

 

 

4호. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

민사집행법 제108조
집행관은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다.
1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람
2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
3. 제1호 또는 제2호의 행위를 교사한 사람
4. 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 제136조(공무집행방해), 제137(위계의 의한 공무집행방해), 제140조(공무상 비밀표시무효), 제140조의 2(부동산강제집행효용침해), 제142조(공무상 보관물의 무효), 제315조(경매, 입찰의 방해), 제323조(권리행사방해), 제324조(강요), 제325조(점유강취, 준점유강취), 제326조(중권리행사방해), 제327조(강제집행면탈)에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 지나지 아니한 사람

 

집행관은 본법 제108조 각호의 1에 해당된다고 인정되는 사람에 대하여는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있습니다.

 

1) 공유자가 여러 차례 우선매수신고만을 하여 일반인들의 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없을 때는 보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 다른 매수신고인이 나타나면 보증금을 납부하여 자신에게 매각을 허가하도록 하였다면, '매각의 적정한 실시를 방해한 경우'에 해당되어 매각불허가사유가 됩니다(대법원 2011. 8. 26. 자 2008마637 결정)

 

 

 

5호. 최저매각가격의 결정, 일관매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

"최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 때"란 최저매각가격의 결정 내용 및 그 절차에 중대한 잘못이 있는 때를 말합니다. 최저매각가격제도를 채택하고 있는 이유는 부동산이 그 시세보다 훨씬 저가로 매각되면 이해관계인의 이익을 해치게 되므로, 부동산의 공정 타당한 가격을 유지하여 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 매수신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 함에 있습니다.

 

1. 최저매각가격 결정의 중대한 흠

 

1) 감정평가방법, 절차에 문제가 있는 경우

①감정물건의 현황을 육안으로 확인한 후 평가하여야 함에도 건물현황을 실제 파악하지 아니하고 등기부상의 표시에만 의존하여 평가한 경우(대법원 1968. 8. 26. 자 68마798 결정)

② 배각부동산 중 창고의 가액을 평가함에 있어 창고의 면적을 실제보다 45.04㎡ 작게 잡아 평가액이 실제보다 11,034,800원이나 낮게 평가된 경우(대법원 1993. 9. 15. 자 93마1065결정)

③ 지상의 미등기건물이 같이 경매되는 경우와 그렇지 아니한 경우는 경매목적물인 그 부지의 평가액에도 영향이 있다 할 것인데, 집행법원이 미등기건물을 경매목적물에서 제외하면서 감정인에게 미등기건물이 제외된 경우의 토지평가액을 보정을 명하는 등의 조치를 취하지 아니하고 종전의 제출된 평가서의 미등기건물이 포함된 전체 평가액에서 미등기건물의 가액만을 공제하고 최저경매가격을 정한 경우(대법원 1991. 12. 27. 자 91마608 결정)

④ 감정인이 건물의 용도를 착각하였을 뿐만 아니라 건물의 면적을 100㎡나 작게 잡아 평가한 경우(대법원 1991. 12. 16. 자 91마239 결정)

⑤ 분필 된 부동산 간에 10배의 차이가 나도록 평가되었음에도(분필 된 토지 중 한 필지의 토지는 평당 1,000원으로 다른 한 필지의 토지는 평당 100원으로 평가) 그 원인 등에 대하여 심리하지 않고 단순히 오기에 불과하다고 본 경우(대법원 1964. 8. 25. 자 64마546 결정)

⑥ 경매부동산에 관하여 환지예정지가 지정되어 있는데도 이를 간과한 채 평가한 가액을 최저매각가격으로 한 경우(대법원 1973. 9. 3. 자 73마762 결정)

 

2) 일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락된 경우

① 수목의 가액을 포함하여 경매대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 토대로 최저매각가격으로 결정한 경우(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817결정)

② 지하굴착공사에 의한 콘크리트구조물에 대한 평가를 누락한 경우(대법원 1994. 4. 22. 자 93마719 결정)

③건물의 부합물인 증축 부분에 대한 평가를 누락한 경우(대법원 1981. 6. 15. 자 81마151 결정)

④공장저당에 의한 경매에서 감정평가서상의 평가대상인 기계, 기구 등이 매각물건명서세상의 기재와 동일한지 여부 및 저당권의 효력이 미치는 여부에 의심이 있는 경우(대법원 1993. 4. 6. 자 93마116 결정)

 

한편, 일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총 평가액과 누락 부분의 가액, 후순위 근저당권자의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락 부분이 매각을 허가하지 않아야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 판단될 수 있습니다.

 

3) 경매대상에 포함되지 않은 부합물 등을 감정평가에 포함시킨 경우

① 경매대상 토지(2,388.27㎡)와 이에 인접한 경매대상이 아닌 토지에 걸쳐서 지하구조물(3,334.52㎡)이 축조되어 있어, 위 지하구조물 중 경매대상 토지에 위치한 부분만 경매대상 토지에 부합되었다고 할 것임에도, 경매대상 토지에 위치한 부분을 포함한 위 지하구조물 전체 면적을 기준으로 가액을 평가하여 결과적으로 40-50억 원 정도가 많게 평가된 경우(대법원 1995. 7. 29. 자 95마540 결정)

 

4) 감정평가액이 현저하게 부당하다고 인정되는 경우

①평가 기준일로부터 5년여 전에 설정된 근저당권의 채권최고액이 이미 감정평가액을 초과하고 있고, 그 이후에도 수차례 걸쳐 그 평가액을 넘는 금액을 채권최고액으로 하는 근저당권이 추가로 설정되었으며, 개별공시지가에 따라 계산한 토지의 가격이 감정평가액의 수 배에 달할 뿐 아니라, 실제 매매 사례 또한 그 감정평가액을 훨씬 초과하는 경우(대법원 1995. 7. 12. 자 95마453 결정)

② 감정인이 별다른 감정의 근거를 제시하지 아니한 채 경매부동산 전체를 일괄하여 2억 원이라고 평가하였는데, 근저당권 채권최고액의 합계가 2억 5,300만 원으로 위 감정평가액을 넘고, 개별공시지가를 기초로 하더라도 경매부동산 중 토지의 가격이 501,580,585원이 되어 위 감정평가액을 훨씬 넘는 경우(대법원 1994. 2. 24. 자 93마1934 결정)

③ 근저당권 채권최고액 합계액이 감정평가 금액의 수배에 달하는 경우(대법원 2000. 6. 23. 자 2000마1143)

 

5) 가격 저감상의 하자

적법하게 결정된 최저매각가격을 아무런 이유 없이 저감 하는 것은 허용되지 않지만, 매각기일에 매수신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감되었기 때문에 새 매각기일을 정하였을 때는 최저매각가격을 상당히 낮출 수 있고(민사집행법 제119조), 새 매각기일에서도 매수가격의 신고가 없으면 매수가격의 신고가 있을 때까지 차례로 최저매각가격의 저감 및 새 매각기일의 지정 절차를 되풀이할 수 있습니다. 다만, 이러한 가격저감은 어디까지나 전의 매각기일이 적법하게 열렸던 것을 전제로 하는 것이므로, 부적법한 기일에는 매수신고가 없더라도 최저매각가격을 저감 할 수 없습니다.

 

이와 반대로 새 매각을 실시함에 있어서 최저매각가격을 저감 하지 않았다고 하더라도 그것이 당연히 본호의 이의신청사유가 되는 것은 압니다.

 

 

2. 일괄매각결정의 중대한 흠

 

집행법원은 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있습니다(민사소송법 제98조 제1항). 

 

1) 개별매각을 하여야 하는데 일괄매각을 한 경우

① 일괄매각을 하기 위하여는 매각목적물 사이에 이용상의 일체성 내지 견린관계가 있어야 합니다. 일관매각이 불필요한 경우에도 매각절차의 간이화를 위하여 안이하게 채택될 우려가 있고, 불필요하게 일괄매각 하게 되면 최저매각가격이 지나치게 높아지게 되어 오히려 매수희망자를 감소시키는 결과가 될 수 있기 때문입니다(대법원 2001. 8. 22. 자 2001마3688 결정).

② 공장저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 아니한 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 있어서, 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에 분리하여 분할매각을 할 수 없습니다(대법원 2004. 11. 30. 자 2004마796 결정)

③ 농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호 간에 이용관계에 있어서 견련성이 없으며, 농지법상의 농지인 경우에는 매수인의 자격이 법령에 의하여 제한되므로 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄하여 매각하게 되면 농지취득자격증명을 받을 수 없는 사람은 매수신고를 할 수 없게 되어 매수희망자를 제한하게 되므로 일괄매각의 요건을 갖추지 못하였다고 보아야 합니다(대법원 2004. 9. 24. 자 2003마757 결정).

④ 여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각은 허용되지 않습니다(민사집행법 제101조 제3항 본문). 즉, 과잉매각이 되면 일괄매각이 허용되지 않는다는 것입니다. 다만, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우나 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 채무자의 동의가 있는 경우에는 허용됩니다(민사집행법 제101조 제3항 단서).

 

2) 일괄매각을 하여야 하는데 하지 않은 경우

① 면적이 적어 합쳐야만 건축이 가능한 2개의 인접토지 등과 같이 이를 일괄하여 동일인에게 귀속시켜 이용하게 하는 것이 경제적 효용성을 높여 고가로 매각할 수 있다고 예상되는 경우(대법원 1968. 12. 30. 자 68마1406 결정)

② 2필지 이상의 토지가 개별매각에 의하여 일부 토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지가 되어 값이 현저하게 떨어지게 되는 경우는 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 경우(대법원 2003. 8. 19. 자 2003마803 결정)

③ 민법 제365조의 일괄매각 및 공장저당법에 의한 일괄매각의 경우와 같이 무조건 일괄매각을 하여야 함에도 불구하고 개별매각을 한 경우

 

3) 일괄매각결정 자체에 관한 흠이 아닌 경우

집행법원이 일괄매각을 명하지 아니하였는데도 집행관이 일괄매각의 방법으로 경매를 실시하였다든가 법원이 일괄매각을 명하였는데 집행관이 개별매각을 실시한 경우에는 본호의 문제가 아니라 제7호의 '경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때'에 해당하므로 제7호에 의한 이의신청사유가 됩니다.

 

 

3. 매각물건명세서 작성의 중대한 흠

 

매각물건명세서는 경매의 목적인 부동산을 표시한 후 이에 관한 점유자와 그 권원의 유무 및 내용에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 명시한 서명으로서, 법원은 매각물건명세서의 사본을 현황조사보고서 및 평가서의 사본과 함께 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 합니다(민사집행법 제105조).

 

위와 같은 취지는, 경매절차에 있어서 매각대상 부동산의 현황을 되도록 정확하게 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 있습니다(대법원 2004. 11. 9. 자 2004마94 결정).

 

1) 중대한 흠으로 인정된 경우

① 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 명세서가 작성된 경우, 일반 매수희망자가 매수의사 등을 결정함에 있어 중요한 영향을 끼쳤다고 할 것입니다(대법원 2003. 12. 30. 자 2002마1208 결정).

② 매각기일까지 매각물건명세서에 매각목적물인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권 설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재되어 있어 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보이게 되었는데 임차인이 매각기일까지 배당요구를 하지 않은 경우, 일반 매수희망자들은 그 주택을 매수할 경우 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것으로 생각할 것이므로 중대한 하자가 있습니다(대법원 1999. 9. 6. 자 99마2696 결정).

③ 선순위근저당권자보다 앞선 일자로 임차인의 전입신고가 되어 있음이 명백함에도, 매각물건명세서는 전입신고 여부가 '미상' 또는 '동사무소에서 확인 안 됨'으로 기재되어 있는 경우, 점유자의 주민등록 여부는 집행관이 쉽게 파악할 수 있는 내용에 속하므로 중대한 하자가 있습니다(대법원 1995. 11. 22. 자 95마1197 결정).

④ 매각물건명세서 중 부동산의 표시는 목적물의 동일성을 인식할 정도의 기재이면 되고 그 이상 자세히 기재할 필요는 없으나 등기부상 표시 외에 미등기 건물이 있음을 표시한 경우에는 그것이 매각목적물에 포함됨을 전제로 한 것으로 보게 되므로, 미등기건물을 목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 하는데, 매각물건명세서의 부동산 표시에 등기부상 목적물 외에 미등기건물이 있음을 아무 설명 없이 표시하여 마치 미등기건물이 목적물에 포함되어 있는 것처럼 기재하였다면, 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있다고 할 것입니다(대법원 1991. 12. 27. 자 91마6408 결정).

⑤매각물건명세서를 작성하면서 매각에 의하여 효력이 소멸되는 권리(가처분 등)를 그 효력이 소멸되지 않는 권리로 기재하여 경매가 6차에 걸쳐 불능됨으로써 최저매각가격이 3,566,471,133원에서 934,928,490원까지 저감 되었다면 중대한 흠이 있습니다(대법원 1993. 10. 4. 자 93마1074 결정).

 

2) 중대한 흠으로 인정되지 않은 경우

① 배당요구 사실의 통지 여부나 그 도달 여부는 매각물건명세서의 기재사항이 아님은 민사소송법 제105조의 문언상 명백하므로, 해당 내용이 기재되지 아니하였다고 하더라도 매각불허가 사유가 되는 것은 아닙니다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2001다1942 판결)

② 임차인이 배당요구한 임차보증금이 당초의 감정평가액의 1.3%, 최저입찰가격의 4%, 매수인의 입찰가격의 3.1% 정도에 불과할 뿐만 아니라, 선순위 임차인의 임대차에 관한 권리의무가 매수인에게 승계되지 아니함을 전제로 정하여진 최저매각가격에 따라 입찰이 이루어졌던 사정 등을 비추어 보면, 매각물건명세서에 선순위 임차인의 배당요구 사실을 기재되지 아니하였다는 사정만으로 일반매수희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 적지 않은 영향을 받을 정도에 이른 것으로 보기 어렵습니다(대법원 1999. 11. 15. 자 99마4498 결정).

③ 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 선순위 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자지간이라는 사실을 매각물건명세서에 기재하지 않았다고 하여 매각물건명세서 작성의 중대한 흠이 있다고 할 수 없습니다(대법원 2000. 1. 19. 자 99마7804 결정).

 

 

 

6호. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀진 때

매수신청 후 대금을 지급하여 소유권을 취득하기까지는 상당한 시간적 간격이 있기 때문에 그 사이에 부동산의 가치가 최저매각가격보다 상당히 떨어질 만한 사정이 생기는 경우가 있습니다. 또한 현황조사 등의 절차를 적법하게 거쳤음에도 부동산 가격에 중대한 영향을 미치는 사항을 발견하지 못하였는데 이것이 매수신청 후에 밝혀지는 경우도 있습니다.

 

이 때 발생하는 손신의 회복을 담보책임 규정에 따라 경매절차 밖에서 사후적으로 처리하도록 한다면 매수인에게 지나치게 가혹하고 경매절차에 의한 매각의 기능을 해하게 됩니다. 그래서 경매절차 안에서 해결하도록 한 것이 본호의 취지입니다.

 

1) 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 인하여 부동산이 현저하게 훼손된 사실

 

 

2) 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동

부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 가처분(내지 가등기)이나 이차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 도는 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각 부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말합니다(대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정).

 

 

 

7호. 매각절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

제1호부터 제6호까지의 사유에는 해당하지 않지만 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반이 있다면, 이는 본호에 따라 매각허가에 대한 이의신청사유가 됩니다.

 

 

1. 매각기일 절차상의 잘못

 

1) 중대한 잘못에 해당하는 경우

① 집행관이 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못함에도(민사집행규칙 제65조 제1항) 이를 위반한 경우

② 최고가매수신고인이 있음에도 불구하고 집행관이 그의 성명과 가격을 부르지 않고 매각기일을 종결하거나 적법한 차순위매수신고가 있는데도 그 성명과 가격을 부르지 않고 매각기일을 종결한 경우(민사집행법 제115조 제1항)

③ 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상일 때의 선정방법에 관한 규정을 위반한 경우(민사집행법 제115조 제2항)

④ 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하지 않은 경우(민사집행법 제113조)(대법원 1969. 11. 14. 자 69마883 결정)

⑤ 집행법원이 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 아니하였거나 혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지 아니한 경우(민사집행법 제105조 제2항)(대법원 2010. 11. 30. 자 2010마1291 결정)

⑥ 매각기일에 집행관이 매수가격의 신고를 최고하기 전에 특별매각조건을 고지하지 않은 경우(민사집행법 제112조)

 

2) 중대한 잘못에 해당하지 않는 경우

① 매각기일공고에 게시되지 않은 다른 집행관에 의하여 경매가 실시된 경우(대법원 1996. 8. 19. 자 96마1174 결정)

② 최고가매수신고인이 착오로 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재한 경우(대법원 2010. 2. 16. 자 2009마2252 결정)

 

 

2. 무잉여임에도 경매절차를 진행한 경우

부동산상의 부담의 인수 또는 잉여주의에 관한 본법 제191조 제1항의 규정에 위반하여 남을 가망이 없는데도 실시한 경매 또는 새 매각기일이 거듭되어 최저매각가격을 낮춘 결과 남을 가망이 없는 가격이 되었는데도 실시한 경매 역시 본호에 해당합니다만, 이는 제1호의 이의신청사유에 해당합니다..

 

 

3. 매각기일의 공고가 벌률의 규정에 위반한 경우

 

매각기일의 공고를 법률상 규정한 방법에 의하지 않거나 민사집행규칙 제56조가 규정한 공고기간(2주 전)을 두지 않은 경우와 같이 그 정도가 중한 때에는 이의신청사유가 됩니다(대법원 1960. 7. 19. 자 4293민재항199 결정). 그러나 매각기일이나 매각결정기일의 연월일만을 공고에 게시하고 시각을 게시하지 않는 경우와 같이 공고 내용의 경미한 하자가 있는 경우에는 이의신청사유가 되지 못합니다.

 

매각기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 이유는 매각목적물의 특정과 매각목적물에 대한 객관적 가치를 평가할 자료를 이해관계인으로 하여금 알 수 있게 하는데 있으므로(대법원 1999. 10. 12. 자 99마4157 결정), 그 부동산표시가 실제와 다른 점이 있더라도 매각부동산의 동일성을 식별하는데 지장이 없을 정도라면, 경미한 하자로서 이의신청사유가 되지 않습니다.

 

1) 매각기일 공고에 관한 하자의 정도가 중대한 경우

① 실제 면적이 1,507㎡인 부동산을 15.7㎡로 잘못 표시하여 공고한 경우(대법원 1999. 10. 12. 자 99마4157 결정)

② 매각할 건물이 본가 이외에 부속건물이 2동이나 있는데 거너물의 동수를 1동으로 하고 면적도 다르게 표시한 경우(대법원 1964. 10. 28. 자 64마595 결정)

③ 논 408평이 대지화되고 그 중 1022평은 이미 환지되어 실제 소유자가 소유하고 있는 토지는 대지 306평임에도 그대로 논 408평이라고 기재한 경우(대법원 1966. 9. 12. 자 66마560 결정)

④ 부합물이나 종물의 표시를 9평~12.3평 등 모호한 방식으로 기재한 경우(대법원 1973. 5. 23. 자 73마388 결정)

⑤ 매각목적물인 건물과 대지 중 대지부분에 대한 최저매각가격의 기재가 누락되어 있어 매각된 부동산이 건물에 한하는 것인지 대지와 건물을 합한 것인지가 불문명한 경우(대법원 1981. 1. 28. 자 80마600 결정)

⑥ 감정인에 의하여 평가된 정당한 금액과 다른 금액을 최저매각가격으로 기재하여 공고한 경우(대법원 1970. 11. 27. 자 70마707 결정)

 

 

 

매각불허가의 신청 근거와 신청 사유에 대해서 알아보았습니다. 내용이 방대하다보니 글로써 표현하기에는 어려움이 있으나 최대한 자세하게 포스팅하려고 노력하였고, 추후 내용이 추가되거나 변경되는 경우에는 보완해 나가도록 하겠습니다.